Ulga mieszkaniowa w PIT według nowych zasad – nowe zasady korzystania z preferencji

Ministerstwo Finansów nie rezygnuje z zamiarów wprowadzenia  szeroko zakrojonych zmian w PIT oraz CIT. Świadczy o tym m.in. projekt ustawy o  zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Został on 17  marca  2026 r. opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji (RCL). To już kolejne podejście MF zmian tych przepisów.

Pierwsza wersja projektu, który nie został przyjęty przez rząd – pojawiła się we wrześniu 2025 roku (UD116). Proponowane w nim zmiany  miały wejść w życie już  w 2026 roku, jednak nie  doczekały się  realizacji. Nowy projekt jest modyfikacją przewidzianych w nim rozwiązań. Jak wskazano w jego uzasadnieniu, calem zmian jest m.in. uszczelnienie systemu podatkowego.

Jedną z przewidzianych w projekcie zmian jest modyfikacja zasad korzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej w PIT. Przypomnijmy, że ulga ta przysługuje podatnikom na podstawie  art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (w związku z art. 21 ust. 25 tej ustawy).

Polega ona na zwolnieniu z opodatkowania – w określonej w przepisach wysokości - dochodów osiągniętych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych (np. spółdzielczego własnościowego  prawa do lokalu mieszkalnego), które zostały przeznaczone na ich własne cele mieszkaniowe, np. na:

• zakup budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w nim,
• budowę (rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont) własnego budynku mieszkalnego,
• nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (oraz udziału w takim lokalu),
• adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego  (lub udziału w tym prawie),
• nabycie  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (lub udziału w nim),
• zakup gruntu lub udziału w gruncie,
• pokrycie kosztów notarialnych związanych z zakupem nowego mieszkania,
• spłatę  pożyczek (kredytów) zaciągniętych na ww. cele.

Dzięki uldze można  zatem zaoszczędzić na  podatku  PIT od sprzedaży nieruchomości (na podstawie art. 30e  ustawy o PIT).  Taka sprzedaż  (domu czy mieszkania)  wiąże się bowiem z obowiązkiem jego zapłaty według stawki 19%, jeśli następuje przed upływem 5 lat od jej nabycia (wybudowania).  

Podatek płaci się od uzyskanego z jej sprzedaży dochodu, zaś 5-letni okres, o którym była mowa wcześniej, jest liczony od  końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie). Tak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Ulga pozwala uniknąć opodatkowania nawet przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat.

Według projektodawców, przepisy o uldze mieszkaniowej są nadużywane. Zwrócili oni uwagę m.in. na kwestię  szerokiego rozumienia „własnych celów mieszkaniowych” w ramach tej ulgi, stosowanej przy opodatkowaniu przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Wskazali m.in. na orzecznictwo sądów administracyjnych.

Zaaprobowano w nim interpretację przepisów, która pozwala na zakup, w ramach wspomnianej  ulgi, kolejnych mieszkań i budynków mieszkalnych. Dzięki temu ulga jest wielokrotnie wykorzystywana przez podatników, którzy nabywają inne nieruchomości mieszkalne dla celów inwestycyjnych.

W efekcie z ulgi korzystają np. osoby, które mają wiele mieszkań. Wypacza to ideę ulgi mieszkaniowej. której pierwotnym założeniem było wsparcie podatników przy realizacji ich podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Z biegiem czasu ulga ta zaczęła więc  tracić swój pierwotny charakter. Dlatego Ministerstwo Finansów postanowiło zmienić  przepisy, aby ograniczyć  powyższy  proceder.

Zmiana ma polegać na dodaniu do ustawy o PIT nowej  regulacji, w postaci art. 21 ust. 30b. Zgodnie z jej brzmieniem, ww. przepis art. 21 ust. 1  pkt 131  ustawy o PIT nie będzie mieć zastosowania do dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,  jeżeli w okresie trzech lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło to odpłatne zbycie, podatnik osiągnął inny dochód zwolniony na podstawie tego przepisu.

Jak tłumaczy MF, w praktyce oznacza to ograniczenie możliwości wielokrotnego korzystania z preferencji w krótkich odstępach czasu. Dzięki temu ulga nie będzie wykorzystywana jako narzędzie do powtarzalnych, inwestycyjnych sprzedaży nieruchomości bez podatku.

Omawiane zmiany mają wejść w życie 1 stycznia 2027 r. (z pewnymi wyjątkami). Zarazem w projektowanej ustawie nowelizującej zawarto ważne przepisy przejściowe. Na ich podstawie wspomniane ograniczenie – przewidziane w art. 21 ust. 30b ustawy o PIT – nie będzie mieć zastosowania w odniesieniu do nieruchomości i praw nabytych  (a w przypadku wybudowania – oddanych do użytkowania)  do  31 grudnia 2026 r. (art.  4  projektu).

Zgodnie z wyjaśnieniami resoru finansów taki zapis uwzględnia interes podatników w ramach tzw. ochrony praw nabytych. 

• Ministerstwo Finansów przygotowało projekt nowelizacji m.in. ustawy o PIT, który przewiduje zmiany w przepisach dotyczących tzw. ulgi mieszkaniowej.
• Polegają one na ograniczeniu możliwości wielokrotnego korzystania z tej preferencji, w celach inwestycyjnych.
• Nowe przepisy będą mieć zastosowanie do nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2026 r.

Źródło:

• projekt (z 16 marca 2026 r.) ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw.