Korekta VAT sprzedaż nieruchomości – Jak przeprowadzić korektę VAT

Sprzedaż nieruchomości, która została wcześniej wykorzystywana w działalności opodatkowanej, a następnie sprzedawana w ramach zwolnienia z VAT, wiąże się z koniecznością dokonania korekty podatku naliczonego. Dowiedz się, jak przeprowadzić korektę VAT i jakie zmiany mogą nastąpić w wyniku sprzedaży nieruchomości po upływie dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia.

Korzyści

Zrozumienie korekty VAT – Dowiesz się, jak sprzedaż nieruchomości może wpłynąć na konieczność korekty podatku naliczonego, szczególnie w kontekście transakcji zwolnionych z VAT.

Przykład z praktyki – Zrozumiesz, jak stosować korektę VAT na konkretnym przykładzie transakcji związanej z zakupem i budową nieruchomości.

Zasady obliczania korekty – Poznasz szczegóły dotyczące obliczania korekty VAT, w tym jak dzielić okres korekty dla gruntu i wybudowanej hali.

Praktyczne wskazówki – Dowiesz się, jakie kroki podjąć w przypadku sprzedaży zwolnionej z VAT, aby uniknąć niekorzystnych skutków podatkowych.

Polecamy też:

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej stanowiącej środek trwały firmy

Wynajem nieruchomości mieszkalnej firmie – jaką stawkę VAT zastosować

Stawka VAT przy wynajmie nieruchomości B2B – Przepisy i obowiązki

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości rolnej (Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lutego 2025 r., 0114-KDIP1-3.4012.797.2024.1.KF)

Korekta podatku VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości

Tzw. korekta wieloletnia dotyczy w szczególności przypadków, gdy dana nieruchomość jest wykorzystywana w działalności opodatkowanej, a następnie dochodzi do sprzedaży zwolnionej z podatku VAT. Wtedy korekta może doprowadzić do zmniejszenia kwoty podatku naliczonego dotyczącego nabycia lub wybudowania danej nieruchomości.

Przykład korekty VAT przy sprzedaży nieruchomości w praktyce – analiza transakcji

PrzykładPodatnik nabył w 2020 roku grunt przeznaczony na zabudowę; cena wynosiła 500.000 zł netto plus 115.000 zł podatku VAT. W latach 2021-2022 r. na terenie została wybudowana hala przemysłowa. Wydatki na ten cel wyniosły łącznie 1.230.000 zł brutto (w tym 230.000 zł VAT). Obiekt oddano do użytkowania w 2022 r., czemu towarzyszyło wprowadzenie do ewidencji środków trwałych. Celem nabycia nieruchomości oraz stworzenia obiektu było od początku prowadzenie działalności opodatkowanej. Miało to potwierdzenie faktyczne, ponieważ hala od chwili wybudowania w 2022 r. była komercyjnie wynajmowana innemu podmiotowi. Odliczano więc naliczony podatek VAT dotyczący zakupu grunt oraz budowy hali. W 2025 roku podatnik podął jednak decyzję o sprzedaży nieruchomości (terenu wraz z obiektem). Planowana transakcja zasadniczo podlegać będzie zwolnieniu z VAT. Jest to spowodowane upływem ponad dwóch lat od tzw. pierwszego zasiedlenia budowli, co miało miejsce wraz z rozpoczęciem najmu (w 2022 roku). Na potrzeby opodatkowania, przyjmuje się jednolite zasady, właściwe dla budynku lub budowli (bez wydzielania wartości gruntu). Zastosowanie zwolnienia spowoduje jednak konieczność zmniejszenia kwoty podatku naliczonego (odliczonego wcześniej). Chodzi tu odpowiednie stosowanie regulacji dotyczących tzw. korekty wieloletniej, której okres, w przypadku nieruchomości, wynosi 10 lat – licząc od oddania do użytkowania. Na moment sprzedaży zwolnionej dokonuje się jednorazowej częściowej korekty w odniesieniu do pozostałego okresu. Liczy się przy tym „pełne” lata kalendarzowe.

Korekta podatku naliczonego - wyjaśnienie przykładu

W rozpatrywanym przykładzie, pewną komplikację stanowi to, że można mówić o dwóch „źródłach” odliczenia VAT. Pierwszym było nabycie gruntu, co miało miejsce w 2020 roku. Drugi zaś to wybudowanie hali (budowli), co nastąpiło w roku 2022 roku. W mojej ocenie, na potrzeby korekty wieloletniej, dziesięcioletni okres liczy się odrębnie dla gruntu (a mówiąc ściśle – dla podatku naliczonego z tytułu nabycia terenu w 2020 roku). Oddzielenie zaś kalkuluje się korektę dotyczącą wybudowania obiektu, oddanego do użytkowania w 2022 roku.

W rezultacie, przeprowadzając sprzedaż zwolnioną, podatnik powinien skorygować 5/10 podatku naliczonego z tytułu nabycia gruntu. Odnosimy się tu bowiem do okresu 2020-2029 roku. Wydatki na wybudowanie hali, podlegają zaś korekcie w latach 2022-2031. Skoro sprzedaż zwolniona z podatku VAT ma miejsce w 2025 r., to pozostało 7/10 okresu korekty. Przyjmijmy, że sprzedaż będzie miała miejsce w czerwcu 2025 r. W rozliczeniu za ten okres podatnik powinien wykazać korektę. Będzie ona polegała na obniżeniu kwoty podatku naliczonego o 57.500 zł (5/10 z kwoty dotyczącej VAT od nabycia gruntu, czyli 115.000 zł) oraz o 161.000 zł (7/10 z 230.000 zł w odniesieniu do wybudowania hali). Łączna korekta wynosi więc 218.500 zł.

Widać więc, że zwolnienie sprzedaży z podatku VAT i powiązana z tym konieczność korekty wywołuje negatywny skutek po stronie sprzedawcy. W analizowanym przypadku, warte do rozważenia zapewne byłoby więc skorzystanie z tzw. opcji opodatkowania. Polega ona za złożeniu zgodnego oświadczenia przez dostawę i nabywcę, jeżeli transakcja dotycząca budynku lub budowli jest zwolniona z uwagi na upływ ponad dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Obie strony transakcji muszą być czynnymi podatnikami. Skutkiem skorzystania z opcji jest zastosowanie właściwej dla danego obiektu stawki VAT. W przywołanym przykładzie będzie to 23%.