Podatek od nieruchomości – koniec solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli

Projekt zakłada, że podatek od nieruchomości nie będzie już obciążał solidarnie wszystkich współwłaścicieli. Danina ma być naliczana proporcjonalnie do udziału w nieruchomości, a gdy udziałów nie da się ustalić – w częściach równych. Zmiany mają też ograniczyć obowiązki informacyjne przy zakupie i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych.

Rząd  planuje zmiany  w ustawie 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Założenia projektu jej nowelizacji zostały 9 września br. opublikowane w „Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów” (UD466).  Za jego realizację odpowiada Ministerstwo Finansów.  Jest on ukierunkowany na uproszczenie zasad rozliczania podatku od nieruchomości, co przełoży się na ograniczenie obowiązków administracyjnych podatników oraz samorządów.

Najważniejszą zmianą przewidzianą w projekcie jest zniesienie solidarnego obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości, w odniesieniu do przedmiotów opodatkowania (tj. gruntów, budynków i budowli bądź ich części) będących we:

• współwłasności,
• współposiadaniu lub
• współużytkowaniu wieczystym.

Przypomnijmy, że obecnie zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zasadą jest, że jeśli nieruchomość bądź obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to  obowiązek podatkowy  w tym zakresie ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Z tak określonego solidarnego obowiązku podatkowego wynika solidarna odpowiedzialność za zobowiązanie podatkowe (od zasady tej przewidziano jednak wyjątki, dotyczące np. garaży wielostanowiskowych  w budynkach mieszkalnych czy ustanowienia odrębnej własności lokali). Jak wskazano w opublikowanych materiałach, konsekwencją tych regulacji jest niepodzielność  zobowiązania podatkowego. Oznacza to odpowiedzialność każdego ze współwłaścicieli za jego całość.

Autorzy nowelizacji  przyznali, że zobowiązanie każdego ze współwłaścicieli do zapłaty całości podatku, a nie kwoty odpowiadającej ich udziałowi – jest powszechnie krytykowane i oceniane jako niesprawiedliwe. Zaakcentowali również biurokratyczne aspekty dochodzenia  przez gminy należności w takich sytuacjach. Chodzi m.in. o konieczność składania przez każdego podatnika informacji o nieruchomościach lub obiektach budowlanych, względnie deklaracji na podatek od nieruchomości. Taką odrębną informację lub deklarację muszą złożyć wszyscy współwłaściciele – ujawniając w nich identyczne dane przedmiotu opodatkowania. Ich obsługa jest również obciążeniem dla samorządowych organów podatkowych. Dlatego MF postanowiło zmienić zasady solidarnej odpowiedzialności, o których była mowa wcześniej.

Podobnie  będzie w przypadku współwłasności łącznej lub współposiadania (a więc gdy nie można ustalić takich udziałów). Wówczas przyjmować się będzie fikcję prawną, że udziały te są równe.  Przy czym odrębnie ma być uregulowane opodatkowanie majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską (ze względu na specyfikę odpowiedzialności za ten majątek wynikającą z ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej). Z kolei przy użytkowaniu wieczystym udziały będą określane zgodnie z charakterem danego stosunku (tj. według udziałów lub w częściach równych).

Innym zapowiedzianym przez rząd krokiem ma być zniesienie obowiązku składania informacji o kupowanej lub sprzedawanej nieruchomości, służącej do określenia wymiaru podatku od nieruchomości. Informacje IN-1 obecnie są składane  przez osoby fizyczne w ciągu 14 dni np. od zakupu domu czy mieszkania. Obowiązek ten ma być zastąpiony przesyłaniem przez notariusza organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości – na wniosek jej nabywcy – wyciągu z aktu notarialnego zawierającego dane niezbędne do wymiaru podatku.

Podobne rozwiązanie ma funkcjonować w przypadku zbycia nieruchomości. Jak bowiem podkreślono w zapowiedzi projektu, większość wymaganych w tym zakresie informacji jest zawarta w aktach notarialnych sporządzanych w związku z transakcjami na rynku nieruchomości.

Pozostałe zmiany przepisów  obejmują m.in.:

• wyeliminowanie konieczności uiszczania przez gminy samym sobie podatku z tytułu gruntów będących przedmiotem ich użytkowania wieczystego,
• zniesienie obowiązku składania przez gminy deklaracji w zakresie przedmiotów opodatkowania zwolnionych z podatku od nieruchomości,
• doprecyzowanie zakresu wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa w art. 2 ust. 3 pkt 3 ustawy o  podatkach i opłatach lokalnych (tj. nieruchomości lub ich części zajętych na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego, w tym urzędów gmin, starostw powiatowych, urzędów związków metropolitalnych i urzędów marszałkowskich),
• zmiany w ustawie o podatku rolnym i ustawie o podatku leśnym dotyczące łącznego zobowiązania pieniężnego.

W świetle założeń autorów omawianego projektu, ma on zostać przyjęty przez Radę Ministrów w czwartym kwartale 2026 roku.

• Projekt nowelizacji m.in. ustawy o opłatach lokalnych, za który odpowiada MF, zakłada odejście od solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli nieruchomości za podatek od nieruchomości.
• Będzie on naliczany tym podmiotom proporcjonalnie do ich udziałów w danej nieruchomości.
• Ograniczone mają być także obowiązki informacyjne przy jej zakupie i sprzedaży, w zakresie danych niezbędnych do wymiaru podatku. Przewidywane są również ułatwienia dla gmin, dotyczące tej daniny.

Źródło:

• projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw (UD466).