Nieruchomości związane z działalnością gospodarczą a podatek – nowa interpretacja ogólna MF

1 grudnia 2025 r. została opublikowana interpretacja  ogólna  Ministra Finansów i Gospodarki z 27 listopada 2025 r. (nr DPL2.8401.3.2025), w sprawie rozumienia pojęcia „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Jak wyjaśniono, budzi ono wątpliwości interpretacyjne pod kątem stosowania przepisów w zakresie podatku od nieruchomości. Dlatego za konieczne uznano wskazanie przesłanek,  których spełnienie świadczy o związaniu przedmiotu opodatkowania z prowadzeniem wspomnianej działalności.

We wspomnianym piśmie MF przypomniał, że  grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej zostały  zdefiniowane w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. W przepisie tym jest mowa o gruntach, budynkach i budowlach będących w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkami określonymi w ustępie 2a  ww. artykułu  (niebędącymi jednak przedmiotem niniejszej interpretacji). Wyjaśnienie, czym są  „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” jest konieczne do prawidłowego zaliczenia gruntów i budynków do kategorii przedmiotów opodatkowanych najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości, a w przypadku budowli przesądzenia o ich opodatkowaniu tym podatkiem.

Istotne  są także  m.in. status  przedsiębiorcy, a także charakter  prowadzonej przez niego działalności. To samo dotyczy  faktycznego lub potencjalnego wykorzystywania nieruchomości. Dlatego nie każda nieruchomość należąca do przedsiębiorcy będzie traktowana do celów podatku jako związana z działalnością gospodarczą.

W celu uporządkowania  kwestii opodatkowania nieruchomości pod kątem ich powiązania z działalnością gospodarczą, minister finansów dokonał podziału podatników na trzy grupy, w zależności od stopnia związku tych nieruchomości ze wspomnianą działalnością. W przypadku każdej z nich związek ten kształtuje się inaczej.

Do pierwszej grupy MF zaliczył podmioty, których aktywność ogranicza się wyłącznie do działalności gospodarczej. Chodzi tutaj przede wszystkim o osoby prawne, w tym  spółki prawa handlowego (np. spółki z o.o., spółki akcyjne itp.).

Druga grupa obejmuje według MF podatników występujących w podwójnej roli. Chodzi o podmioty, których aktywność obejmuje zarówno sferę gospodarczą, jak i działające poza tą sferą. W świetle wydanej interpretacji ogólnej dotyczy to:

• osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą –  mających także majątek osobisty służący do realizacji innych celów niż działalność gospodarcza,
• osób prawnych i innych jednostek organizacyjnych – które obok działalności gospodarczej wykonują także inną działalność, przykładowo statutową (fundacje  itp.) czy rolniczą (np. spółki z o.o. prowadzące obok działalności gospodarczej również działalność rolniczą).  

W przypadku osób fizycznych będących przedsiębiorcami, za związane z działalnością gospodarczą można uznać tylko te nieruchomości (grunty, budynki i budowle), które są lub mogą być wykorzystywane we wspomnianej działalności. Podobnie sytuacja wygląda, jeśli chodzi o pozostałe podmioty z tej grupy (np. fundacje), jeśli u podatnika można wyodrębnić działalność gospodarczą, a także działalność, która nie spełnia jej definicji.

Z kolei do trzeciej grupy zaliczono właścicieli, których nieruchomości są wykorzystywane w działalności gospodarczej innego podmiotu. Oddanie bowiem nieruchomości w posiadanie przedsiębiorcy lub innemu podmiotowi prowadzącemu taką działalność przez osobę, która sama nie wykorzystuje tego majątku do działalności gospodarczej – może wywołać skutki u tej osoby (podatnika podatku od nieruchomości) w postaci zakwalifikowania ich jako związanych z działalnością gospodarczą.

Omawiana interpretacja ogólna ma duże znaczenie zarówno  dla podatników, jak i organów podatkowych właściwych w sprawach podatku od nieruchomości. Podatnicy dzięki niej uzyskują bowiem wiedzę, kiedy mogą zakwestionować wymiar tej daniny w odniesieniu do gruntów, budynków i budowli, w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jest to szczególnie istotne w obliczu zmian w opodatkowaniu nieruchomości od 1 stycznia 2025 r., które polegały m.in. na wprowadzeniu nowych definicji budynków i budowli. Natomiast organy podatkowe otrzymały wskazówki, jak zgodnie z literą prawa stosować te przepisy. Przy czym muszą w tym zakresie brać  pod uwagę moc ochronną interpretacji ogólnych, wynikającą z art. 14k Ordynacji podatkowej.

Według Ministra Finansów pod kątem opodatkowania podatkiem od nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej  gruntów, budynków i budowli –  nie należy kierować się wyłącznie  językową wykładnią obowiązujących w tym zakresie przepisów. Trzeba także wziąć pod uwagę status podatnika, charakter jego działalności oraz możliwość wykorzystania nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę nie przesądza o ich opodatkowaniu najwyższymi stawkami.