Pytanie: Jednostka budżetowa, zwolniona z VAT, podpisała umowę najmu na część pomieszczeń na prowadzenie działalności z osobą fizyczną. W umowie zawarto zapis, że osoba fizyczna zobowiązuje się do opłaty za czynsz, koszty eksploatacyjne i podatek od nieruchomości w części odpowiadającej wynajętej powierzchni. Czy za czynsz i opłaty eksploatacyjne jednostka budżetowa powinna wystawić fakturę, a na podatek od nieruchomości notę księgową? Jeżeli tak, to czy tę notę ująć w rejestrze sprzedaży VAT?

Odpowiedź:

Jednostka budżetowa powinna wystawić fakturę dokumentującą usługę najmu, gdzie podstawą opodatkowania będzie czynsz, a także podatek od nieruchomości. Odsprzedaż mediów stanowić będzie odrębne świadczenie, jeśli są one rozliczane niezależnie od wysokości ustalonego czynszu w oparciu o pomiary licznikowe.

Podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Pojęcie podstawy opodatkowania jest pojęciem szerokim, gdyż w jego skład nie wchodzi jedynie wynagrodzenie ustalone za konkretną usługę, np. czynsz za usługę najmu, ale wszystko to co stanowi zapłatę. Z tego też powodu, jeśli poniesienie wydatku za podatek od nieruchomości, który płaci do gminy wynajmujący jest związane z usługą najmu, to należy go uznać za element podstawy opodatkowania najmu obok czynszu.

Dlatego też zwrot podatku od nieruchomości - stanowiący wynagrodzenie za najem - powinien być wykazany w fakturze dokumentującej usługę najmu. Takie stanowisko prezentują organy podatkowe (zob. interpretację indywidualną, nr 0112-KDIL1-1.4012.31.2017.1.RW)

Jeśli zaś chodzi o odsprzedaż mediów (koszty eksploatacyjne), to wynajmujący działa na rzecz najemcy w charakterze podatnika VAT. Oznacza to, że należy sprzedaż tą udokumentować fakturą. Natomiast wyjaśnienia wymaga kwestia potraktowania odsprzedaży mediów. Jeśli są one rozliczane niezależnie od czynszu, tj. na podstawie liczników, to ich odsprzedaż będzie stanowić odrębne świadczenie od usługi najmu, co oznacza, że należy stosować właściwe dla mediów stawki, a nie dla usług najmu.

Jeśli kwota za media będzie wkalkulowana w czynsz, to wówczas nie należy traktować odsprzedaży mediów za odrębne świadczenie tylko włączyć do podstawy opodatkowania za najem i zastosować tą samą stawkę.