Niższy podatek od nieruchomości dla wynajmu mieszkań w ramach działalności gospodarczej - korzystne rozstrzygnięcie NSA

Budynki mieszkalne przeznaczone do najmu nie podlegają wyższej stawce podatku od nieruchomości – nawet w przypadku najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Naczelny Sąd Administracyjny  21 października 2024 r., podjął uchwałę  (sygn. akt III FPS 2/24), w której na korzyść podatników zostały rozstrzygnięte wątpliwości dotyczące stawki podatku, jaka ma zastosowanie do opodatkowania budynków mieszkalnych przeznaczonych do najmu w ramach działalności gospodarczej.

Uchwała jest wynikiem wniosku złożonego przez prokuratora generalnego, skłaniano się w nim jednak w stronę rozstrzygnięcia, zgodnie z którym wszystkie nieruchomości – budynki lub ich części wynajmowane przez przedsiębiorców były objęte wyższą stawką podatku od nieruchomości, bez względu na to komu i w jakim celu lokal został wynajęty. Do sprawy o podjęcie uchwały przyłączył się również Rzecznik Praw Obywatelskich oraz Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców, którzy reprezentowali w tym przypadku interes podatników.

Zgodnie z uchwałą podjętą przez NSA budynki, które zostały sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, jeżeli są wykorzystywane do najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust 1 pkt 2 lit a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców.

Zgodnie z tak przedstawionym stanowiskiem w sytuacji, gdy budynek lub mieszkanie będą wynajmowane osobie fizycznej przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, to jeżeli osoba ta w nim zamieszka, spełniając dzięki temu swoje cele mieszkaniowe, nieruchomość ta podlegać będzie niższej stawce podatku, a nie podwyższonej 30-krotnie wyższej zarezerwowanej dla działalności gospodarczej. Maksymalne opodatkowanie ma być zarezerwowane bowiem dla budynków zajętych na cele prowadzenia działalności gospodarczej, co nie ma miejsca, gdy jest wynajmowane w celu zapewnienia sobie mieszkania przez osobę fizyczną.

Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił uwagę na fakt, że zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r. (sygn. SK 39/19) art. 1a ust 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest niezgodny z Konstytucją. Oznacza to, że nie można dłużej uznawać, że budynek jest zajęty na cele działalności gospodarczej wyłącznie z faktu, że posiada go podmiot prowadzący taką działalność.

Kluczową kwestią do rozstrzygnięcia jest, jednak wyjaśnienie tego, co dokładnie należy rozumieć pod pojęciem „zajęcia na cele działalności gospodarczej”. W tym zakresie wskazano na wyrok NSA z 15 grudnia 2021 r., (sygn. akt III FSK 4061/21), zgodnie z którym pod tym pojęciem należy rozumieć nieruchomości podatnika, znajdujące się w posiadaniu samoistnym lub użytkowaniu wieczystym, które są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność oraz jednocześnie wchodzą w skład prowadzonego przedsiębiorstwa lub gdy przedmiot działalności przedsiębiorcy obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej czy nie lub w sytuacji gdy nieruchomości są funkcjonalnie powiązane z prowadzonym przedsiębiorstwem.

Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił jednak uwagę, że do zastosowania niższej stawki podatku od nieruchomości nie wystarczy sam fakt posiadania mieszkania i utrzymywania go w celach inwestycyjnych, może to bowiem spełniać przesłanki zajęcia mieszkania na cele działalności gospodarczej. Konieczny jest wynajem danego mieszkania lub budynku tak, aby zaspokajały one potrzeby mieszkaniowe, bez względu na to, kto je będzie realizował.

Maciej Różycki, konsultant, ID Advisory