Rozliczenie PIT 2026 – jak rozliczyć najem prywatny w PIT-28?

Najem prywatny to forma uzyskiwania przychodów z wynajmu nieruchomości, która nie jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej. Oznacza to, że właściciel lokalu nie działa jako przedsiębiorca, lecz jako osoba fizyczna wynajmująca swój majątek prywatny.

W rozliczeniu PIT 2026 przychody z najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatek obliczany jest od przychodu, bez pomniejszania go o koszty uzyskania przychodu. To podstawowa różnica względem zasad obowiązujących jeszcze w 2021 roku.

W praktyce oznacza to, że podatnik wykazuje wyłącznie wysokość uzyskanych przychodów z najmu oraz oblicza należny podatek według obowiązujących stawek.

W przypadku najmu prywatnego zastosowanie mają dwie stawki ryczałtu:

1. 8,5% – od przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie,
2. 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Wskazane stawki mają zastosowanie niezależnie od liczby wynajmowanych nieruchomości. Istotna jest łączna wartość osiągniętych przychodów z najmu prywatnego w danym roku podatkowym.

Warto pamiętać, że w rozliczeniu PIT przychód powstaje w momencie jego faktycznego otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika. Oznacza to, że znaczenie ma rzeczywisty moment zapłaty czynszu przez najemcę.

Deklarację PIT-28 składają podatnicy osiągający przychody opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, w tym osoby uzyskujące przychody z najmu prywatnego.

Obowiązek ten dotyczy zarówno osób wynajmujących jedno mieszkanie, jak i podatników osiągających przychody z kilku nieruchomości jednocześnie. W każdym przypadku konieczne jest wykazanie przychodów wyłącznie w PIT-28.

Co istotne, rozliczenie PIT 2026 w zakresie najmu prywatnego nie wymaga składania dodatkowych oświadczeń o wyborze formy opodatkowania. Ryczałt stanowi obecnie podstawową i jedyną formę opodatkowania tego rodzaju przychodów.

Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego w PIT-28 obejmuje pięć podstawowych etapów:

1. ustalenie wysokości przychodu uzyskanego w danym roku podatkowym,
2. zastosowanie właściwych stawek ryczałtu,
3. obliczenie należnego podatku,
4. uwzględnienie wpłaconych w trakcie roku zaliczek,
5. złożenie deklaracji PIT-28 w terminie do 30 kwietnia 2026 roku.

Poprawne ustalenie przychodu oznacza konieczność uwzględnienia wszystkich otrzymanych kwot czynszu. Nie wlicza się natomiast do przychodu opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemcę, jeżeli są one przekazywane bezpośrednio na rzecz dostawców mediów i spółdzielni mieszkaniowej.

Terminy mają kluczowe znaczenie przy rozliczaniu przychodów z najmu prywatnego. Ich niedotrzymanie może skutkować koniecznością zapłaty odsetek za zwłokę.

Najważniejsze terminy w rozliczeniu PIT 2026 osoby rozliczającej najem prywatny to:

• wpłata miesięcznego ryczałtu – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu (zapłaty czynszu),
• złożenie oświadczenia o rozliczaniu przychodów z najmu wraz z małżonkiem – do 20. lutego roku podatkowego. 
• złożenie deklaracji PIT-28 – od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 roku.

Dotrzymanie tych terminów pozwala uniknąć konsekwencji podatkowych i zapewnia prawidłowe rozliczenie PIT.

Przychody z najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem wykazuje się wyłącznie w deklaracji PIT-28. Nie podlegają one wykazaniu w deklaracjach takich jak PIT-36 czy PIT-37.

Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, gdy podatnik uzyskuje jednocześnie dochody z pracy lub umów cywilnoprawnych. Wówczas konieczne jest złożenie dwóch odrębnych deklaracji podatkowych.

Takie rozwiązanie jest typowe dla rozliczeń rocznych i nie stanowi błędu w rozliczeniu PIT 2026.

W przypadku najmu prywatnego możliwe jest opodatkowanie przychodów przez jednego z małżonków, pod warunkiem złożenia odpowiedniego oświadczenia do urzędu skarbowego.

Rozwiązanie to pozwala uprościć rozliczenie PIT oraz ograniczyć liczbę składanych deklaracji. W praktyce oznacza to, że jeden z małżonków wykazuje całość przychodów z najmu w swoim PIT-28.

Rozliczenie PIT 2026 w zakresie najmu prywatnego można przeprowadzić sprawnie z wykorzystaniem elektronicznego programu rozliczeniowego. Gdy właściciel nieruchomości nie jest biegłym znawcą prawa podatkowego warto skorzystać z PITax Twoje rozliczenie PIT. W przeciwieństwie do rządowego Twój e-PIT, narzędzie prowadzi użytkownika przez kolejne etapy uzupełniania deklaracji PIT-28 oraz pomaga prawidłowo wykazać przychody z najmu, edukując użytkownika w zakresie przepisów prawa. Dodatkowym atutem jest gwarancja bezpiecznego rozliczenia PIT pod postacią ochrony przed ewentualną kontrolą podatkową urzędu skarbowego, którą PITax zapewnia do momentu przedawnienia zobowiązania podatkowego (5 lat)

Autor tekstu: Mateusz Musiał, ekspert podatkowy PITax