Pytanie: Podatnik posiada 10 mieszkań kupionych prywatnie. Najem tych mieszkań rozliczny był na zasadach ogólnych w ramach działalności gospodarczej. Obecnie przedsiębiorca chciałby zakończyć działalność gospodarczą, a mieszkania wynajmować prywatnie. Czy można tak postąpić?

Odpowiedź:

Wynajem 10 mieszkań stanowi działalność gospodarczą.

Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Przeczytaj także:

Zawieszona działalność a koszty podatkowe

Czy zgłosić do ubezpieczenia zdrowotnego wspólnika spółki jawnej, który prowadzi pozarolniczą działalność

Przesłanki wskazujące na działalność

Działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

w celu osiągnięcia dochodu - przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,

w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,

w sposób zorganizowany - co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W sytuacji opisanej w pytaniu rozmiar prowadzonej działalności wskazuje, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Również organy podatkowe potwierdzają, iż w przypadku większej ilości wynajmowanych lokali należy rozpoznawać przychodów ramach działalności gospodarczej.

Stanowisko takie potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG z dnia 15 lipca 2015 r. Sprawa dotyczyła wynajmu czterech lokali. W piśmie tym możemy przeczytać:

„(…)Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że działalność polegająca na wynajmie mieszkań nie będzie miała charakteru działalności gospodarczej z uwagi na brak cechy zorganizowania. O tym czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą czy też z najmem bynajmniej nie stanowią okoliczności określone przez samego podatnika, tylko spełnienie obiektywnych przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opisany we wniosku wynajem mieszkań będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, prowadzony przy pomocy wyspecjalizowanych podmiotów, które do tego celu zamierza zatrudniać Wnioskodawca, a więc będzie spełniał przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co wyklucza prawo do opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. A to oznacza, że Wnioskodawca od momentu uzyskania przychodów będzie miał obowiązek opodatkowania ich jako przychodów z działalności gospodarczej, której definicja została zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych Wnioskodawca winien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła (…)”.