Zaliczka na zakup nieruchomości - ewidencja księgowa

Data publikacji:

Jan Zadura

Poleć znajomemu

Pytanie: Wpłaciłam zaliczkę na zakup nieruchomości i otrzymałam fakturę. Na jakich kontach powinnam ją zaksięgować? Gdzie wykazać ją w bilansie?


Odpowiedź: W zasadzie wpłacona zaliczka na zakup aktywów lub wykonanie usług wykazywana jest w księgach rachunkowych, a także w bilansie, jako należność od dostawcy. Sprawa jest jednak bardziej skomplikowana, gdy zaliczka dotyczy zakupu nieruchomości.


Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.


W zasadzie znajdujące się na gruncie i trwale z nim związane budynki, inne urządzenia (m.in. budowle) oraz rośliny, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danej nieruchomości gruntowej i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności (łac. superficies solo cedit - to co jest na powierzchni, przypada gruntowi). Od zasady tej istnieją jednak pewne wyjątki.


Jako osobne od gruntu nieruchomości mogą zostać wyodrębnione budynki (tzw. nieruchomość budynkowa) lub części takich budynków (lokale - nieruchomość lokalowa) - w przypadkach i na zasadach określonych w ustawach. Z nieruchomościami budynkowymi i lokalowymi jest związana współwłasność gruntu, na którym są posadowione właściwe budynki.


Należy podkreślić, że do przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. Z art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 1990 r. nr 79, poz. 464 z późn. zm., dalej Kc), wynika, że również umowa przedwstępna, która powinna być podstawą do zapłacenia zaliczki na zakup nieruchomości, czyli inaczej umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, powinna zostać zawarta także w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.


Z punktu widzenia rachunkowości wpłata zaliczki na zakup nieruchomości stanowi należność od sprzedawcy nieruchomości, w bilansie jednak wykazuje się ją, na dzień bilansowy, jako zaliczkę na zakup środków trwałych w budowie.


Zapłatę zaliczki ewidencjonuje się na odpowiednich kontach rozrachunkowych, w zależności od rozwiązań przyjętych w Zakładowym Planie Kont, wchodzącym w skład dokumentacji zasad rachunkowości każdej jednostki.


W omawianej sytuacji ewidencja wpłaty zaliczki oraz otrzymanej faktury w księgach rachunkowych powinna przebiegać z uwzględnieniem przepisów art. 28 ust. 2 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 z późn. zm., dalej: uor) oraz przepisów ustawy o VAT, w sposób następujący:

1) Przelew zaliczki z rachunku bieżącego na poczet ceny nieruchomości:

  • Wn konto 246 „Rozrachunki z tytułu zakupu niefinansowych aktywów trwałych”, ew. inne konto rozrachunkowe, zgodnie z ZPK jednostki - w analityce: konto imienne zbywcy,
  • Ma konto 131 „Rachunek bieżący”.

2) Wpływ faktury VAT wystawionej przez właściciela nieruchomości na kwotę wpłaconej mu zaliczki - powinna zostać ujęta w ewidencji zakupów prowadzonej na potrzeby VAT i w księgach rachunkowych zgodnie z ogólnie obowiązującymi zasadami:

A. Wartość ogółem (brutto):

  • Wn konto 304 „Rozliczenie zakupu niefinansowych środków trwałych”,
  • Ma konto 246 „Rozrachunki z tytułu zakupu niefinansowych aktywów trwałych” - w analityce: konto imienne zbywcy,

B. Ewentualny VAT naliczony podlegający rozliczaniu z urzędem skarbowym w trybie przepisów o podatku od towarów i usług (niezaliczany do ceny nabycia środków trwałych):

  • Wn konto 223 „Rozliczenie podatku VAT naliczonego”
  • Ma konto 304 „Rozliczenie zakupu niefinansowych środków trwałych”.

Saldo Wn konta 304 wykazuje kwotę netto (bez VAT) wpłaconej zaliczki, która na dzień bilansowy powinna zostać wykazana w aktywach bilansu w poz. A.II.3 „Zaliczki na środki trwałe w budowie”.


O ile jednak wpłata zaliczki na zakup nieruchomości dokonana zostałaby bez zawarcia umowy przedwstępnej, dotyczącej nieruchomości - w formie aktu notarialnego, wówczas wydaje się, że słuszniejszym rozwiązaniem byłoby wykazanie tej zaliczki na dzień bilansowy w poz. B.II.c. aktywów bilansu - należności od pozostałych jednostek – inne. Jest to jednakże sprawa dość dyskusyjna.


Podstawa prawna:
- art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 1990 r. nr 79, poz. 464 z późn. zm.),
- art. 28 ust. 2 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 z późn. zm.),


Autor: Jan Zadura, księgowy, autor wielu publikacji z dziedziny rachunkowości i podatków


Odpowiedź udzielona: 14 maja 2007 r.
Nie ma jeszcze komentarzy do tego dokumentu.
Zaloguj się aby dodać komentarz

Najnowsze porady

wiper-pixel