Prawo własności jest mocniejszym prawem do nieruchomości niż własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

Grzegorz Magdziarz

Autor: Grzegorz Magdziarz

Dodano: 10 września 2015
Pytanie:  Nasz klient chce kupić kolejny lokal, w którym zamierza prowadzić swoją kolejną działalność. W związku z tym uprzejmie proszę o wyjaśnienie różnic istniejących między „odrębną własnością  lokalu" a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Czytałam, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest prawem własności, lecz gorszym od niego ograniczonym prawem rzeczowym. Czy spółdzielcze prawo własnościowe może istnieć bez księgi wieczystej? Czy  przy   zakupie lokalu objętego późniejszą umową sprzedaży ma to znaczenie i czy jest różnica w cenie między nabyciem lokalu przy „odrębnej własności  lokalu " a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu? Co powinno być przedmiotem umowy sprzedaży (rynek  wtórny). 
Odpowiedź: 

Z prawnego punktu widzenia prawo własności jest mocniejszym prawem do nieruchomości niż własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.

Prawo własności a spółdzielcze prawo do lokalu

Od 2004 r. obowiązuje zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nadal przysługuje jednak ono osobom, na rzecz których ustanowiono je przed tą datą i w związku z tym funkcjonuje w powszechnym obrocie. Na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia, tj. prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania nim. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obejmuje więc możliwość wynajęcia lokalu lub oddania go w bezpłatne korzystanie.

Prawo to (w przeciwieństwie do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu) jest też prawem zbywalnym. Oznacza, że podlega zarówno egzekucji, jak i dziedziczeniu. Można zapisać je w testamencie, przekazać w formie darowizny czy obciążyć hipoteką. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga formy aktu notarialnego.

Własność jest najszerszym i podstawowym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z pominięciem innych osób. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy natomiast do kategorii ograniczonych praw rzeczowych, tzw. praw na rzeczy cudzej. Pomimo wynikających z niego szerokich uprawnień właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia.

Jedynie prawo odrębnej własności daje tytuł własności zarówno do lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Nabywając odrębną własność, stajemy się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania, a także proporcjonalnej części gruntu oraz budynku, w którym to mieszkanie się znajduje.

Przeznaczenie lokalu na cele niemieszkaniowe (jeżeli Państwa klient taki lokal kupi), w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, będzie wymagało zgody spółdzielni. Przy odrębnej własności taka zgoda, ani nawet poinformowanie spółdzielni, nie jest wymagane. Łatwiej także uzyskać kredyt lub pożyczkę, której zabezpieczeniem jest własne mieszkanie. Wyodrębniony lokal nie może też nigdy zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Właściciel mieszkania nie odpowiada więc za długi spółdzielni.

Należy jednak pamiętać, że odrębna własność lokalu to nie tylko zalety.

Wyodrębnieniu prawa własności, z mocy prawa towarzyszy powstanie wspólnoty mieszkaniowej. Nie znika więc kwestia zarządu nieruchomością wspólną. Praktyka pokazuje, że w wielu wspólnotach trudno o jednomyślność czy nawet kompromis. Właściciel mieszkania zobowiązany jest ponadto bezpośrednio opłacać podatek od nieruchomości. Jest możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność, co nie jest procesem bardzo kosztownym.

Księga wieczysta również dla spółdzielczego prawa do lokalu

Odnośnie księgi wieczystej – jak wspomniano spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało zaliczone do ograniczonych praw rzeczowych, a więc istnieje możliwość założenia księgi wieczystej. Posiadacz prawa wpisywany jest tam jako osoba uprawniona do lokalu, a nie jego właściciel, którym cały czas pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Taki wpis w księdze wieczystej wywołuje wszelkie właściwe sobie konsekwencje, tak jak chociażby domniemanie istnienia wpisu czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W przypadku istnienia księgi do przeniesienia prawa do lokalu konieczny jest wpis do tej księgi.

Podsumowując zatem:

•      Prawo własności jest mocniejszym prawem do nieruchomości niż własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Własność mieszkania wiąże się z ustanowieniem udziałów w nieruchomości wspólnej. Zapewnia właścicielowi większy wpływ na kwestie zarządzania, eksploatacji i przeprowadzania inwestycji w budynku.

•      Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. W jego przypadku właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia. Oznacza to m.in. konieczność uzyskania 
jej zgody w przypadku zmiany przeznaczenia lokalu.

•      Przy rozważaniu kupna podobnego lokalu we wspólnocie lub w spółdzielni nie warto zakładać z góry, że jedna z form zarządzania nieruchomością jest lepsza. Warto się przyjrzeć funkcjonowaniu 
i kondycji finansowej konkretnej wspólnoty albo spółdzielni.

Grzegorz Magdziarz

Autor: Grzegorz Magdziarz

Ekspert ds. rachunkowości i MSR/MSSF, biegły rewident. Współpracuje z wydawnictwami: Wiedza i Praktyka, Nowe Standardy Sprawozdawczości, Infor.
Nie ma jeszcze komentarzy do tego dokumentu.
Zaloguj się aby dodać komentarz
Poradnia 48h

Jeśli masz jakiekolwiek pytania skorzystaj z indywidualnej porady grona naszych wybitnych Ekspertów.