Zamiana działek gruntu

Data publikacji:

Mariusz Porożyński

Poleć znajomemu

Pytanie: Spółka z o.o. musi zamienić działkę, która nie jest użytkowana do celów działalności, na inną której właścicielem od ubiegłego roku jest osoba fizyczna. Przez działkę tę przejeżdżają nasze samochody z surowcem tartacznym na plac magazynowy surowca, i zamiana jest niezbędna do dalszego prowadzenia działalności. Jak powinna przebiegać transakcja zamiany? Czy powinniśmy dokonać wyceny wydzielonej działki na zamianę i jak ująć to w księgach?


Odpowiedź: Problematykę cywilnoprawną zamiany rzeczy regulują przepisy artykułów 603-604 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej: Kc). Na potrzeby niniejszej odpowiedzi możemy przyjąć, że zamiana działek jest podwójną transakcją sprzedaży (obie strony występują jednocześnie w charakterze dostawcy oraz nabywcy), przy czym zapłatą jest druga działka. Do zamiany rzeczy Kodeks cywilny nakazuje stosować odpowiednio przepisy o sprzedaży (art. 604).


Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy (art. 603 Kc). Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kc umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły Z tego wynika, że skutkiem prawnym zamiany rzeczy jest przeniesienie własności.


Zamiana a VAT


Podobne pojęcie występuje w art. 7 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm., dalej: ustawa o VAT): przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. „Rozporządzanie towarem jak właściciel” jest pojęciem szerszym niż „własność rzeczy” i na pewno obejmuje swoim zakresem prawo własności. Towarami są również grunty, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.


Jeżeli więc zamiana gruntów jest odpłatnym przeniesieniem własności, czynność ta podlega VAT. Możliwe są oczywiście zwolnienia. Na przykład zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolniona jest od podatku dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę – konieczne jest więc ustalenie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.


Zaznaczyć muszę, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu nie mieści się w definicji dostawy towaru, gdyż jest to przeniesienie prawa i nie daje podstaw do rozporządzania gruntem jak właściciel. Jest to przeniesienie praw na rzecz innego podmiotu, a tym samym świadczenie usług w rozumieniu przepisu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Tak więc, zamiana prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 22% (np. stanowisko Naczelnika Urzędu Skarbowego w Głogowie z 28 grudnia 2004 r. nr PP. 443/111/04)


Jeżeli jednak przedmiotem jest zamiana działki (wieczyste użytkowanie działki), która zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na uprawy rolne, zamiana (zbycie) ta będzie podlegać zwolnieniu od VAT na podstawie § 8 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 97 poz. 970 z późn. zm., dalej: rozporządzenie wykonawcze do VAT).


Na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy VAT winni dokumentować sprzedaż za pomocą faktur, gdzie podstawą opodatkowania będzie wartość wynikająca z aktu notarialnego. Jednocześnie podatnicy nie mają obowiązku wystawiania faktur osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, jednakże na żądanie tych osób są obowiązani do wystawienia faktury (ust. 4). Poza tym faktura jest wygodniejszym dowodem księgowym niż akt notarialny.


Zamiana a podatek dochodowy


W zakresie podatku dochodowego podstawowe znaczenie będzie miał art. 14 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm., dalej: updop). Otóż przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (ust. 1). Wartość rynkową natomiast określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (ust. 2).


Prawidłowe określenie wartości działek (ich ceny) może rodzić pewne problemy, szczególnie, że obecnie ceny gruntów mają charakter spekulacyjny. A zatem dla uniknięcia problemów z określeniem prawidłowej podstawy opodatkowania właściwym będzie poddanie obu działek wycenie rzeczoznawcy. Tym bardziej że w przypadku zamiany występuje nie cena w rozumieniu potocznym, a wynagrodzenie, którym jest otrzymanie innej rzeczy lub świadczenie usług, co oznacza, że wynagrodzenie nie ma formy pieniężnej, lecz jest określone w naturze. Obie wyżej wymienione ustawy podatkowe nakazują w takim przypadku określać wartość świadczenia na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości lub na danym rynku w dniu wykonania świadczenia, pomniejszonych o VAT (powołany wyżej art. 14 ust. 2 updop oraz art. 29 ust. 3 ustawy o VAT). Takie stanowisko wynika również z interpretacji Naczelnika Drugiego Śląskiego Urzędu Skarbowego w Bielsku-Białej z 29 kwietnia 2005 r. (nr PP/443-31/05/IK-25014).


Podkreślić należy, że wartość zamienianych rzeczy jest ekwiwalentna. Jednakże może się zdarzyć, że określona przez rzeczoznawcę wartość działek będzie różna, w związku z czym wystąpi konieczność dopłaty. Jednakże na potrzeby podatkowe podstawą opodatkowania będzie zawsze wartość każdej działki, a nie różnica (dopłata).


Oczywiście zamiana działek, jako czynność prawna dokonywana na nieruchomości, wymaga aktu notarialnego.


Ujęcie zamiany w księgach


Działka będąca własnością spółki, stanowiąca przedmiot zamiany, jest ujęta w ewidencji środków trwałych (konto Zespołu 0). Jest bardzo prawdopodobne, że wycena rzeczoznawcy spowoduje konieczność dokonania odpisu aktualizującego wzrost wartości działki do wartości wynikającej z wyceny.


Następnie księgowaniu podlega sprzedaż działki (akt notarialny lub faktura, o ile zostanie wystawiona) na tych samych zasadach, co sprzedaż innych środków trwałych. Natomiast działkę uzyskaną w drodze zamiany należy potraktować jak zakup środka trwałego i tak zaksięgować.


Podstawa prawna:
- art. 155, 603-604 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.),
- art. 2, 7, 8, 29, 43, 106 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.),
- art. 14 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.),
- § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. nr 97, poz. 970 z późn. zm.).


Autor: Mariusz Porożyński, doradca podatkowy nr wpisu 07279, Biuro Rachunkowe Mariusz Porożyński w Łągu, pow. chojnicki


Odpowiedź udzielona: 4 maja 2007 r.
Nie ma jeszcze komentarzy do tego dokumentu.
Zaloguj się aby dodać komentarz

Najnowsze porady

wiper-pixel