Dodatkowy PCC ma uderzyć w obrót mieszkaniami dla zysku

W toku prac parlamentarnych jest poselski projekt nowelizacji ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawy o PCC), przygotowany przez grupę posłów  lewicy.  Został on 23 maja br. skierowany do pierwszego czytania w Sejmie. Projekt zakłada m.in. podwyższenie wspomnianego podatku dla tzw. flipperów działających na rynku mieszkaniowym, co według jego autorów powinno przyczynić się do jego uzdrowienia. Mianem flipperów określa się osoby nabywające mieszkania w celu ich późniejszej  sprzedaży z zyskiem, z reguły po przeprowadzeniu remontu.

W aktualnym  stanie prawnym  transakcje dotyczące sprzedaży  nieruchomości na rynku wtórnym są opodatkowane  podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) według stawki wynoszącej 2% ich wartości rynkowej. Tak samo jest w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym. Wskazuje na to treść art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o  PCC. Przy czym obowiązek podatkowy od takiej  transakcji  zasadniczo spoczywa na  kupującym.  Na podstawie art. 9 pkt 17 wspomnianej ustawy zwolnieni są jednak od niego nabywcy nieruchomości mieszkalnych (bądź praw do nich) będący osobami fizycznymi, dla których jest to zakup pierwszego mieszkania. Z drugiej strony, od 1 stycznia 2024 r. obowiązują przepisy nakazujące stosowanie 6% stawki PCC w sytuacji, gdy kupujący nabywa  lokale  mieszkalne „hurtowo”. Sześcioprocentowy podatek PCC od zakupu szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego obowiązuje  wówczas, gdy nabywane lokale (lub udziały w lokalach)  znajdują  się w jednym budynku lub kilku budynkach, ale wzniesionych na jednej nieruchomości gruntowej (art. 7a ust. 1 ustawy o PCC).

Natomiast autorzy wspomnianego projektu chcieliby, aby podatek ten był wyższy w przypadku sprzedaży mieszkań w krótkim czasie od ich zakupu. Zgodnie z jego założeniami, w tym celu miały zostać wprowadzone trzy nowe stawki wspomnianego podatku dla umów sprzedaży nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne. Ich wysokość wynosiłaby odpowiednio:

• 10%  – w wypadku sprzedaży mieszkania  przed upływem roku od jego zakupu,
• 6% – dla sprzedaży mieszkania w okresie od roku, ale  przed upływem dwóch lat od jego zakupu,
• 4%  – w razie  sprzedaży mieszkania w okresie od dwóch lat, ale przed upływem trzech lat od jego zakupu.

Z tego wynika, że w porównaniu z aktualnie obowiązującym stanem prawnym, gdyby omawiana nowelizacja weszła w życie, stawka PCC dla niektórych transakcji wzrosłaby aż pięciokrotnie. Miałoby to zniechęcać potencjalnych nabywców do zakupu mieszkań, które byłyby wystawione na sprzedaż przez inwestorów w krótkim czasie od ich  zakupu.

Zmiany miałyby także  uderzyć bezpośrednio w inwestorów. Tak bowiem należy odczytać zaproponowanie w projekcie dodatkowego podatku PCC dotyczącego właścicieli nieruchomości, którzy kupiliby trzeci lub kolejny lokal mieszkalny w okresie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nabyli pierwsze mieszkanie. W takiej sytuacji – w świetle dodanego do  ustawy o PCC nowego przepisu w postaci  art. 7b – zakup trzeciego lokalu mieszkalnego byłby obciążony PCC według stawki w wysokości 3%, czwartego mieszkania – 4%, zaś piątego i kolejnego – 5%.

W celu zapewnienia realizacji wskazanych regulacji, w projekcie sformułowano wymóg, aby każdorazowo przed zawarciem umowy, do której miałyby zastosowanie wskazane wcześniej podwyższone stawki PCC – notariusz pouczał kupującego o zastosowaniu takiej wyższej stawki z uwagi na zawieranie umowy w krótkim okresie od poprzedniego zbycia. Jego obowiązkiem byłoby również odebranie od kupującego oświadczenia, że jest on świadomy tego faktu i chce zawrzeć umowę mimo objęcia jej wyższą stawką podatku.

Jak wyjaśnili autorzy omawianych zmian, projekt ma na celu opodatkowanie tzw. flipowania mieszkań, czyli zjawiska polegającego na zakupie mieszkań w niskiej cenie, a następnie szybkiej ich odsprzedaży z zyskiem. W ich ocenie flipperzy, korzystając ze spekulacyjnych metod, niemal wyczyścili rynek nieruchomości w Polsce, szczególnie w dużych miastach. W efekcie osoby chcące faktycznie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku wtórnym, de facto mają bardzo utrudnione możliwości w tym zakresie. Z perspektywy sprzedających korzystniej jest bowiem zawrzeć transakcję z flipperem, tj. osobą najczęściej dysponującą gotówką oraz dążącą do jak najszybszego sfinalizowania zakupu. Poza tym samo zjawisko spekulacji na rynku mieszkaniowym przyczynia się do wzrostu cen nieruchomości. Flipperzy nie tylko korzystają na wzrostach cen, ale również sami te wzrosty intensyfikują. Wprowadzenie dodatkowych stawek ma po prostu zniechęcić do spekulacyjnego obrotu nieruchomościami. Jak zapewniają projektodawcy, celem ustawy nie jest natomiast pozyskanie dodatkowych środków do budżetu. 

Zgłoszony przez klub parlamentarny Lewicy  projekt nowelizacji ustawy o PCC, który miałby wejść w życie już 1 stycznia 2025 r., budzi jednak  duże kontrowersje. Wobec zawartych w nim rozwiązań padają zarzuty ze strony wielu ekspertów. Twierdzą oni, że będą one nieskuteczne jeśli chodzi o uregulowanie rynku nieruchomości w Polsce. W szczególności nie przełożą się na zwiększenie  liczby dostępnych mieszkań dla obywateli, ani nie spowodują obniżenia ich cen. To bowiem wspomniany rynek – opierający się na prawie  popytu i podaży – powinien  ostatecznie decydować o tym, jakie mieszkania będą sprzedawane i za ile, a nie rozwiązania administracyjne. Krytycy  proponowanych rozwiązań akcentują również, że pierwotnie projekt ten był niedopracowany. W konsekwencji  zwrócono go autorom do uzupełnienia, pod kątem oszacowania finansowych skutków wprowadzenia tej nowelizacji w życie. Po poprawkach wrócił on do Sejmu.

Źródło:

• poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (druk sejmowy nr 419).