Kupiłeś lokal użytkowy? Sprawdź, czy możesz odzyskać VAT

Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup lokalu użytkowego, jeżeli lokal ten będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (np. świadczenie usług najmu lokalu, świadczenie usług hotelarskich). Możliwość odzyskania VAT nie dotyczy zatem sytuacji, gdy lokal został nabyty do majątku prywatnego osoby fizycznej.

Jeżeli nabywca zdecyduje się odsprzedać lokal z zyskiem, a sprzedaż ta będzie opodatkowana VAT, również w takim przypadku będzie on uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tego lokalu.

Jeżeli nabywca będzie wykorzystywał lokal użytkowy do prowadzenia działalności gospodarczej, jednak działalność ta będzie objęta zwolnieniem z VAT, nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku zapłaconego przy nabyciu tego lokalu. Dotyczy to zarówno zwolnienia przedmiotowego (np. zwolnienie dotyczące świadczenia usług najmu na cele mieszkaniowe), jak i zwolnienia podmiotowego, którym nabywca może być objęty ze względu na wartość dokonywanej sprzedaży (w takim przypadku warto rozważyć rezygnację ze zwolnienia podmiotowego).

Analogicznie, w przypadku odsprzedaży lokalu z zyskiem, należałoby zweryfikować, czy odsprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT. Okoliczność ta może mieć bowiem wpływ na prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tego lokalu.

Brak wpisu do ewidencji działalności gospodarczej nie pozbawia nabywcy uprawnienia do odliczenia VAT zapłaconego przy nabyciu lokalu użytkowego. Status podatnika VAT, uprawnionego do odliczenia VAT naliczonego, jest bowiem niezależny od posiadania wpisu do ewidencji działalności gospodarczej.

Osoba fizyczna nabywa status podatnika VAT poprzez sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu VAT to nie tylko wykonywanie czynności opodatkowanych VAT, ale także podejmowanie aktywności zmierzającej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w przyszłości (w szczególności ponoszenie wydatków w celu uruchomienia działalności opodatkowanej VAT).

Zatem osoba fizyczna, która nabyła lokal użytkowy w celu uruchomienia w nim działalności opodatkowanej VAT (ewentualnie jego odsprzedaży z zyskiem), posiada status podatnika VAT, uprawnionego do odliczenia podatku naliczonego w tym zakresie.

Brak rejestracji dla celów VAT w momencie zakupu lokalu użytkowego także nie wyklucza możliwości odzyskania podatku z tego tytułu. Aby skorzystać z prawa do odliczenia VAT naliczonego, wystarczające jest bowiem posiadanie statusu zarejestrowanego podatnika VAT czynnego na moment składania deklaracji VAT, w której podatnik wykazuje podatek naliczony do odliczenia.

Tym samym, z tytułu wydatków poniesionych przed formalną rejestracją dla celów VAT osoba fizyczna nabywa prawo do odliczenia VAT naliczonego, lecz zrealizować je może dopiero po zarejestrowaniu się na VAT.

Wykonanie pierwszej czynności opodatkowanej VAT w późniejszym okresie to kolejna okoliczność, która nie pozbawia nabywcy uprawnienia do odliczenia VAT z tytułu zakupu lokalu użytkowego. Prawo do odliczenia podatku naliczonego w rozliczeniu za dany okres nie jest bowiem uwarunkowane wykonaniem w tym okresie czynności opodatkowanych VAT.

Osoba fizyczna, która nabyła lokal użytkowy z zamiarem uruchomienia w nim działalności opodatkowanej VAT (ewentualnie jego odsprzedaży z zyskiem), może zatem już teraz wystąpić z wnioskiem o zwrot VAT naliczonego z tego tytułu, nawet jeśli pierwszej czynności opodatkowanej VAT (polegającej np. na rozpoczęciu świadczenia usług najmu lokalu użytkowego) dokona dopiero w przyszłości.

Wystawienie faktury, która nie spełnia wymogów formalnych określonych przepisami prawa (m.in. nie zawiera NIP nabywcy), zasadniczo nie wyłącza prawa do odliczenia VAT wskazanego na takiej fakturze.

W takiej jednak sytuacji, po stronie organu podatkowego mogą pojawić się uzasadnione wątpliwości, czy osoba fizyczna, która kupiła lokal użytkowy  działała dla tej transakcji w charakterze podatnika VAT, uprawnionego do odliczenia VAT naliczonego.

Podatnik może wykazać kwotę VAT naliczonego do zwrotu bezpośrednio na rachunek bankowy lub przenieść ją na kolejny okres rozliczeniowy.

Która z tych opcji będzie dla podatnika korzystniejsza? To zależy od tego, kiedy nabywca lokalu użytkowego rozpocznie wykonywanie czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli nabywca nie rozpoczął jeszcze (i nie planuje rozpoczęcia w najbliższym czasie) wykonywania czynności opodatkowanych VAT, wówczas korzystniejszym rozwiązaniem będzie wystąpienie o zwrot VAT naliczonego na rachunek bankowy (w takim przypadku urząd skarbowy dokonuje zwrotu VAT, co do zasady, w terminie 180 dni, na umotywowany wniosek podatnika).

Natomiast w przypadku, gdy nabywca planuje rozpocząć wykonywanie czynności opodatkowanych VAT w najbliższym czasie, korzystniejszą opcją może okazać się przenoszenie kwoty VAT naliczonego na kolejne okresy rozliczeniowe, aż do momentu podjęcia czynności opodatkowanych VAT (skutkujących deklarowaniem VAT należnego), a następnie wystąpienie o zwrot na rachunek bankowy nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (w takim bowiem przypadku urząd skarbowy dokonuje zwrotu VAT, co do zasady, w terminie 60 dni).