Nieekwiwalentna zamiana gruntów

W przedstawionej w pytaniu sytuacji mamy do czynienia z umową zamiany o charakterze nieekwiwalentnym. Poznaj na przykładzie sposób księgowania!

Umowa zamiany została uregulowana w art. 603 kc, zgodnie z którym przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Stosownie natomiast do art. 604 kc, do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

W analizowanym przypadku strony zawarły umowę zamiany o charakterze nieekwiwalentnym, ponieważ jedna z zamienianych rzeczy ma większą wartość niż druga z zamienianych rzeczy.

Wartość początkową zamienianego gruntu należy ustalić na zasadach przewidzianych dla odpłatnego nabycia. Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 updop, za wartość początkową środków trwałych w razie odpłatnego nabycia uważa się cenę ich nabycia. Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (art. 16g ust. 3 updop).

Jednostka powinna zaliczy wartość początkową gruntu do kosztów uzyskania przychodów pod datą przeprowadzenia zamiany nieruchomości gruntowej. Zgodnie bowiem z art. 16 ust. 1 pkt 1 updop nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatki te są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Należy przy tym pamiętać, że w przypadku umowy zamiany o charakterze nieekwiwalentnym, bez dodatkowych świadczeń, strona która przekazała grunt o niższej wartości, a otrzymała w zamian grunt o wartości wyższej, uzyska przychód z tytułu częściowo odpłatnego nabycia rzeczy. Przy określaniu wartości tego przychodu przyjmuje się różnicę między wartością ustaloną według zasad rynkowych a odpłatnością ponoszoną przez podatnika o czym mówi art. 12 ust. 5a updop.

Mając powyższe na uwadze, w przypadku umowy zamiany podatnik powinien rozpoznać zarówno przychody, jak i koszty wynikające z przeprowadzanej transakcji.

1. Wyksięgowanie gruntu będącego przedmiotem zamiany
   • Ma „Środki trwałe” 180.000 zł
   • Wn „Pozostałe koszty operacyjne” 180.000 zł
2. Przyjęcie gruntu będącego przedmiotem zamiany
   • Wn „Środki trwałe w budowie” 280.000 zł
   • Ma „Pozostałe przychody operacyjne” 280.000 zł
3. Koszty notarialne związane z umowa przeniesienia prawa własności
   • Ma „Rozrachunki z tytułu dostaw i usług” 2.460 zł
   • Wn „VAT naliczony” 460 zł
   • Wn „Środki trwałe w budowie” 2.000 zł
4. Przyjęcie gruntu do ewidencji środków trwałych
   • Wn „Środki trwałe 282.000 zł
   • Ma „Środki trwałe w budowie” 282.000 zł