Nieekwiwalentna zamiana gruntów

Paweł Sałdyka

Autor: Paweł Sałdyka

Dodano: 21 sierpnia 2012
Pytanie:  Jak należy zaksięgować zamianę gruntu - wartość gruntu zbywcy jest większa od wartości gruntu nabywcy. Czy nabycie gruntu należy przeprowadzić przez konto 081 - jak zakup środka trwałego?

W przedstawionej w pytaniu sytuacji mamy do czynienia z umową zamiany o charakterze nieekwiwalentnym. Poznaj na przykładzie sposób księgowania!

Odpowiedź: 

W przedstawionej sytuacji mamy do czynienia z umową zamiany o charakterze nieekwiwalentnym. Z punktu wiedzenia podatku dochodowego zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia. Sposób ujęcia tego rodzaju operacji gospodarczej przedstawiam na schemacie w dalszej części odpowiedzi.

Umowa zamiany została uregulowana w art. 603 kc, zgodnie z którym przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Stosownie natomiast do art. 604 kc, do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

W analizowanym przypadku strony zawarły umowę zamiany o charakterze nieekwiwalentnym, ponieważ jedna z zamienianych rzeczy ma większą wartość niż druga z zamienianych rzeczy.

Wartość początkową zamienianego gruntu należy ustalić na zasadach przewidzianych dla odpłatnego nabycia. Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 updop, za wartość początkową środków trwałych w razie odpłatnego nabycia uważa się cenę ich nabycia. Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (art. 16g ust. 3 updop).

Jednostka powinna zaliczy wartość początkową gruntu do kosztów uzyskania przychodów pod datą przeprowadzenia zamiany nieruchomości gruntowej. Zgodnie bowiem z art. 16 ust. 1 pkt 1 updop nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatki te są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Należy przy tym pamiętać, że w przypadku umowy zamiany o charakterze nieekwiwalentnym, bez dodatkowych świadczeń, strona która przekazała grunt o niższej wartości, a otrzymała w zamian grunt o wartości wyższej, uzyska przychód z tytułu częściowo odpłatnego nabycia rzeczy. Przy określaniu wartości tego przychodu przyjmuje się różnicę między wartością ustaloną według zasad rynkowych a odpłatnością ponoszoną przez podatnika o czym mówi art. 12 ust. 5a updop.

Z punktu wiedzenia podatku dochodowego zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia.

Mając powyższe na uwadze, w przypadku umowy zamiany podatnik powinien rozpoznać zarówno przychody, jak i koszty wynikające z przeprowadzanej transakcji.

Sposób księgowania przedstawiony na przykładzie

  1. Wyksięgowanie gruntu będącego przedmiotem zamiany
    • Ma „Środki trwałe” 180.000 zł
    • Wn „Pozostałe koszty operacyjne” 180.000 zł
  2. Przyjęcie gruntu będącego przedmiotem zamiany
    • Wn „Środki trwałe w budowie” 280.000 zł
    • Ma „Pozostałe przychody operacyjne” 280.000 zł
  3. Koszty notarialne związane z umowa przeniesienia prawa własności
    • Ma „Rozrachunki z tytułu dostaw i usług” 2.460 zł
    • Wn „VAT naliczony” 460 zł
    • Wn „Środki trwałe w budowie” 2.000 zł
  4. Przyjęcie gruntu do ewidencji środków trwałych
    • Wn „Środki trwałe 282.000 zł
    • Ma „Środki trwałe w budowie” 282.000 zł
Paweł Sałdyka

Autor: Paweł Sałdyka

Praktyk, wspólnik i założyciel Biura Rachunkowego Avimar Audyt Sp. z o.o., autor i konsultant publikacji poświęconych tematyce prawa bilansowego i podatkowego, specjalista w dziedzinie przepływów pieniężnych i leasingu. Jako wykładowca dotychczas prowadził szkolenia w ramach współpracy z Polską Akademią Rachunkowości SA, ROKK przy Izbie Skarbowej w Krakowie, Dolnośląskim Oddziałem Krajowej Izby doradców Podatkowych, SEKA SA, Lukas Bankiem SA i Europejskim Funduszem Leasingowym SA. Doświadczenie zdobył m.in. jako księgowy w międzynarodowym koncernie, działającym na rynku elektroniki użytkowej, jako główny księgowy w spółce zajmującej się produkcją ekskluzywnej odzieży damskiej, oraz w trakcie rewizji sprawozdań finansowych i bieżących konsultacji w zakresie prawa bilansowego i podatkowego.
Nie ma jeszcze komentarzy do tego dokumentu.
Zaloguj się aby dodać komentarz

Najnowsze porady

© PortalFK.pl
Strona używa plików cookies. Korzystając ze strony użytkownik wyraża zgodę na używanie plików cookies.

Przetestuj Portal FK przez 24 godziny za DARMO - otrzymasz dostęp do wszystkich treści Przetestuj Portal FK »

x
wiper-pixel