Dowiedz się, jaka jest stawka VAT na sprzedaż mieszkania wraz z komórką lokatorską

Sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską objętych jedną księgą wieczystą uprawnia, przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w ustawie o VAT, do zastosowania preferencyjnej stawki 8%. Sprzedawca takiej nieruchomości obowiązany jest zastosować wskazaną stawkę  do całej dokonywanej transakcji.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej przedsiębiorcy dokonują m.in. sprzedaży lokali mieszkalnych. Mieszkania mogą być sprzedawane samodzielnie. Często jednak zdarza się, że w ramach dokonywanej transakcji oprócz samego lokalu mieszkalnego przedsiębiorca oferuje, znajdujące się najczęściej w podziemnych kondygnacjach budynku, niewielkie pomieszczenia przynależne do lokalu służące do przechowywania przedmiotów niemieszczących się w mieszkaniu lub używanych sezonowo. Chodzi o komórki  lokatorskie.

Stawka VAT, którą obowiązani są uiścić przedsiębiorcy dostarczający towary lub świadczący usługi, wynosi co do zasady 23% (tzw. stawka podstawowa). W niektórych, określonych w ustawie o VAT przypadkach, podatnik dokonujący danej transakcji ma prawo do zastosowania jednej ze stawek uprzywilejowanych (3%, 5% lub 8%). Zgodnie z art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy o VAT stawka 8% znajduje zastosowanie m.in. dla dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym ustawodawca zalicza, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, przede wszystkim obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. Wskazać przy tym należy, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie kwalifikują się, zgodnie z art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT, lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przepisach regulujących zastosowanie stawki 8% VAT dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym ustawodawca nie sprecyzował, czy wskazana stawka VAT obejmuje wyłącznie lokal mieszkalny, czy również przynależącą do niego komórkę lokatorską. Z tego powodu przedsiębiorcy zajmujący się sprzedażą mieszkań mieli  wątpliwości co do interpretacji tego przepisu. W związku z tym składali liczne wnioski o wydanie wiążącej informacji stawkowej (tzw. WIS) w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z przynależną komórką lokatorską.

W wydawanych dotychczas informacjach organy podatkowe prezentują stanowiska korzystne dla podatników i zezwalają na opodatkowanie takich transakcji jedną stawką VAT w wysokości 8%. Jako przykład można wskazać WIS wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 27 sierpnia 2024 r., znak: 0111-KDSB1-1.440.315.2024.1.MCW. We wniosku o wydanie WIS podatnik wskazał, że planuje, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, dokonywać sprzedaży lokali mieszkalnych. Sprzedawane lokale spełniać będą wymagania do uznania ich za lokale mieszkalne w świetle art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Do każdego lokalu mieszkalnego obligatoryjnie przyporządkowana będzie komórka lokatorska. Zarówno lokal mieszkalny, jak i komórka lokatorska objęte będą jedną księgą wieczystą.

Dyrektor KIS zgodził się ze stanowiskiem przedstawionym przez wnioskodawcę. W uzasadnieniu organ podatkowy wskazał, że przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego, w związku z czym należy posiłkować się w tym zakresie regulacjami z ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Natomiast stosownie do art. 2 ust. 4 powołanej ustawy do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka czy garaż.

Organ podatkowy wskazał ponadto, że istotnym z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT jest sposób sprzedaży komórki lokatorskiej oraz jej przynależność do lokalu mieszkalnego. Trzeba zatem ustalić, czy omawiany składnik majątkowy w postaci komórki lokatorskiej może stanowić przedmiot odrębnej własności i tym samym przedmiot samodzielnego obrotu.

W przedstawionym stanie faktycznym komórka lokatorska przyporządkowana została obligatoryjnie do lokalu mieszkalnego i nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Ponadto zarówno lokal mieszkalny, jak i komórka lokatorska objęte są jedną księgą wieczystą. W konsekwencji do sprzedaży omawianego lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską zastosowanie znajdzie jedna stawka VAT w wysokości 8%.

Takie stanowisko potwierdził, też dyrektor KIS w wydanej 14 sierpnia 2024 r. WIS w tożsamej sprawie, znak: 0111-KDSB1-2.440.285.2024.1.MD.