Od 1 stycznia 2018 r. nowe regulacje dotyczące minimalnego podatku od nieruchomości komercyjnych

Zgodnie z ustawą z 27 października 2017 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy
o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, od 1 stycznia 2018 r., zostaną wprowadzone nowe regulacje dotyczące minimalnego podatku od nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z wprowadzanymi przepisami, podatnikami minimalnego podatku dochodowego będą podatnicy podatków dochodowych (zarówno PIT, jak i CIT), będący właścicielami środków trwałych położonych w Polsce, w postaci tzw. nieruchomości komercyjnych, których wartość początkowa przekracza 10 000 000 PLN. Jak wynika z art. 24b ustawy 1 ustawy o CIT (odpowiednio art. 30g ust. 1 ustawy o PIT), podatek ten będzie dotyczył następujących obiektów:

1) budynku handlowo-usługowego sklasyfikowanego w PKOB jako:

a) centrum handlowe,

b) dom towarowy,

c) samodzielny sklep i butik,

d) pozostały handlowo-usługowy,

2) budynku biurowego sklasyfikowanego w PKOB jako budynek biurowy.

W sytuacji, gdy wartość początkowa nieruchomości wymienionych powyżej nie będzie przekraczała 10 000 000 PLN, minimalny podatek nie będzie musiał być uiszczany.

Co więcej, minimalny podatek nie  będzie miał zastosowania do tych nieruchomości komercyjnych, od których zaprzestano dokonywania odpisów amortyzacyjnych, bądź które będą wykorzystywane wyłącznie bądź w głównej mierze na cele własne podatnika. Ponadto wyłączeniu z tego podatku będą podlegały nieruchomości wykorzystywane na następujące cele:

• naukowe;
• naukowo-techniczne;
• oświatowe;
• kulturalne,
• w zakresie kultury fizycznej i sportu;
• ochrony środowiska;
• wspierania inicjatyw społecznych na rzecz budowy dróg i sieci telekomunikacyjnej na wsi oraz zaopatrzenia wsi w wodę;
• dobroczynności;
• ochrony zdrowia i pomocy społecznej;
• rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów;
• kultu religijnego.

Stosownie do dyspozycji art. 24b ust. 3 ustawy o CIT podstawę opodatkowania będzie stanowił przychód odpowiadający wartości początkowej środka trwałego ustalanej na pierwszy dzień każdego miesiąca wynikającej z prowadzonej ewidencji, pomniejszonej  o kwotę 10 000 000 zł. W przypadku podatkowej grupy kapitałowej podstawą opodatkowania będzie przychód odpowiadający sumie przychodów spółek tworzących podatkową grupę kapitałową.

Podatek będzie płacony miesięcznie w wysokości 0,035% podstawy opodatkowania. Zauważmy, że podstawa opodatkowania nie będzie mogła być obniżona o odpisy amortyzacyjne dokonane od wartości początkowej środka trwałego, jednakże będą podwyższać ją nakłady poczynione na daną nieruchomość.

Podatnicy będą obowiązani za każdy miesiąc obliczać podatek od nieruchomości komercyjnej i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który płacony jest podatek. Kwotę obliczonej daniny, podatnicy będą mogli odliczyć od zaliczki na podatek dochodowy.

W przypadku, gdy podatnicy wpłacają zaliczki kwartalne na podatek dochodowy, odliczeniu będzie podlegał podatek od nieruchomości komercyjnej obliczony za miesiące przypadające na dany kwartał. Podatnicy będą mogli nie wpłacać tego podatku, jeżeli będzie on niższy od kwoty zaliczki na podatek dochodowy obliczonej za dany miesiąc. Kwotę uiszczonego i nieodliczonego w roku podatkowym podatku od nieruchomości podatnicy będą mogli odliczyć od podatku dochodowego obliczonego za dany rok podatkowy. Przedmiotowego odliczenia będzie można dokonać w zeznaniu rocznym.

Co więcej, podatnicy będą zobowiązani w zeznaniu rocznym wykazać środki trwałe, których wartość stanowi podstawę opodatkowania, kwotę należnego i uiszczonego minimalnego podatku oraz kwotę dokonanych odliczeń (zgodnie z art. 24b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Podatek od nieruchomości komercjalnych będzie mieć zastosowanie do dochodów uzyskiwanych od dnia 1 stycznia 2018 r.

Zwróćmy uwagę, że podmioty, których rok podatkowy jest inny niż kalendarzowy i rozpoczął się przed 1 stycznia 2018 r., a zakończy się po 31 grudnia 2017 r., będą stosować do końca przyjętego przez siebie roku podatkowego niezmienione przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Decyzję o ustanowieniu minimalnego podatku od nieruchomości komercyjnych Ministerstwo Finansów uzasadniało koniecznością walki z agresywnymi optymalizacjami podatkowymi. Jednak, analizując wprowadzane przepisy, można odnieść inne wrażenie.

Od początku przyszłego roku, podatnik posiadający nieruchomość komercyjną o wartości początkowej przekraczającej 10 000 000 PLN będzie opodatkowany minimalnym podatkiem dochodowym. Niezależnie od tego, czy dana nieruchomość jest dochodowa, czy też generująca stratę. 

Warto podkreślić, że inwestycja w nieruchomości wiąże się zazwyczaj z dużymi nakładami
w początkowych fazach realizacji projektu. Najczęściej nieruchomości komercyjne finansowane są poprzez kredyty, co wiąże się z długoletnią spłatą odsetek. Niejednokrotnie jest również tak, że dana nieruchomość jest głównym aktywem w spółce i generuje istotne koszty w postaci odpisów amortyzacyjnych oraz bieżących kosztów obsługi. W efekcie, w momencie rozpoczęcia danego projektu, dana nieruchomość generuje niewielki dochód do opodatkowania (bądź wręcz stratę podatkową). Nie jest to bynajmniej agresywna optymalizacja, którą ma na myśli fiskus.

Co więcej, można spotkać się z zarzutami, że minimalny podatek nie jest wcale podatkiem dochodowym, ale majątkowym. Wynika to z prostego faktu, że podstawę opodatkowania tym podatkiem nie stanowi dochód wygenerowany na danym obiekcie np. w postaci najmu, tylko jego wartość początkowa. Może to również przypominać po trosze kataster, który miał lub ma kiedyś zastąpić podatek od nieruchomości, za podstawę którego miałaby być przyjmowana właśnie wartość danej nieruchomości.

Sprawdź też:

• 18 ważnych zmian w podatkach dochodowych od 1 stycznia 2018 r. Sprawdź, co to dla Ciebie oznacza
• Zmiany w CIT 2018: zaliczanie niektórych wydatków do kosztów będzie limitowane