Wynajem mieszkań studentom – jak rozliczyć przychód

Jakub Rychlik

Autor: Jakub Rychlik

Dodano: 13 września 2018
Pytanie:  Podatnik chce wynająć trzy mieszkania własnościowe dla studentów. Czy będzie to traktowane jako działalność gospodarcza? Załóżmy, że mieszkania przed wynajęciem zostały wyremontowane, a każdy remont wyniósł ponad 10 tys. zł. Czy można wydatki na remont zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?
Odpowiedź: 

Jeśli mieszkania nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to czynsz z nich uzyskiwany będzie stanowił przychód z najmu. Liczba wynajmowanych mieszkań nie przesądza o tym, że podatnik uzyskuje przychody z działalności gospodarczej. Jeśli poniesione wydatki nie prowadzą do ulepszenia, to można je zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Źródła przychodów

Przypomnijmy, że źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).

Mając na uwadze treść wskazanego przepisu należy dojść do wniosku, że przychód z wynajęcia trzech mieszkań, o których mowa w pytaniu, stanowić będzie przychód z najmu, a nie z działalności gospodarczej, jeśli mieszkania nie stanowią składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą.

Stanowisko sądów

Zdaniem sądów administracyjnych związanie z działalnością gospodarczą ma miejsce, gdy są one faktycznie w niej wykorzystywane, a także gdy ma miejsce takie powiązanie z działalnością gospodarczą, że uzyskiwane są dzięki temu konkretne korzyści, w tym podatkowe (zob. wyrok NSA z 11 sierpnia 2017 r., sygn. akt II FSK1940/15).

Liczba wynajmowanych składników majątkowych, np. mieszkań nie ma znaczenia dla uznania zyskiwanych przychodów za przychody z działalności gospodarczej, co również potwierdzają sądy administracyjne.

Amortyzacja środków trwałych

Amortyzacji podlegają (z zastrzeżeniem art. 22c ustawy o PIT), stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi (art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT).

Z treści tego przepisu wynika, że mieszkania oddane do używania studentom na podstawie zawartych umów najmu stanowią środki trwałe podlegające amortyzacji. Z kolei wydatki na ich ulepszenie nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, bo są z nich wyłączone na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o PIT.

Kiedy ulepszenie, a kiedy remont

Ulepszenie ma miejsce wtedy, gdy suma wydatków poniesionych na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację środków trwałych w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, dolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji (art. 22g ust. 17 ustawy o PIT).

W przypadku mieszkania ulepszeniem mogą być wydatki związane z montażem  centralnego ogrzewania, czy klimatyzacji, których wcześniej nie było.

Jeśli natomiast poniesione wydatki mają jedynie charakter remontowy, których celem jest odtworzenie pierwotnie tego, co było, bez dodatkowych nowych parametrów, to wówczas nie ma ulepszenia i wydatki te mogą zostać zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

 Polecamy w Portalu FK:

Jakub Rychlik

Autor: Jakub Rychlik

Doradca podatkowy (nr wpisu 11549), prawnik (absolwent Wydziału Prawa i Administracji UW).
Nie ma jeszcze komentarzy do tego dokumentu.
Zaloguj się aby dodać komentarz