Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu a VAT

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm., dalej: ustawa o VAT).

Czynności te podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Powyższe oznacza, iż istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Aby uznać daną czynność za opodatkowaną pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, iż dany podmiot w zmian za wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Istotną cechą wynagrodzenia jest więc istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą, należną z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Wystąpić musi zatem bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

Kwestie bezumownego korzystania z cudzej własności regulują przepisy art. 224-art. 225 oraz art. 674 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej: kc).

W warunkach określonych normą art. 224 i art. 225 kc właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. Zapłata w tym przypadku określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela rzeczy szkody z tytułu bezprawnego korzystania z nieruchomości. Żądane wynagrodzenie stanowi w istocie odszkodowanie. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmuje spodziewane korzyści z tytułu umowy najmu czy dzierżawy, która zostałaby zawarta gdyby nieruchomość nie została zajęta. Przepisy prawa przyznają właścicielowi prawo do roszczenia o odszkodowanie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel uzyskałby, gdyby rzecz wynajął.

Szkoła na podstawie umowy zawartej na okres trzech lat wynajmowała lokal użytkowy przedsiębiorcy. W umowie zaznaczono, że w przypadku zajmowania lokalu po rozwiązaniu umowy najemca płacić będzie wynajmującemu wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości obowiązującej stawki czynszu zwiększonej o 300%. Po upływie terminów oznaczonych w umowie lokal użytkowy nadal był użytkowany przez najemcę, który „nie zgłaszał o zamiarze opróżnienia lokalu…”.

W związku z tym Szkoła za kolejne okresy wystawiała kolejne faktury z tytułu najmu lokalu użytkowego oraz przesłała najemcy umowę dotyczącą użytkowania wskazanych nieruchomości na następny rok. Kwota należna wykazana w fakturze wystawionych za nowy okres została przez najemcę terminowo regulowana. Najemca nie dokonał natomiast wpłaty należności za następny okres, informując Szkołę, iż nie jest zainteresowany dalszym podpisaniem umowy i zajmowaniem lokalu.

Wobec powyższego Szkoła wystąpiła do sądu o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, wnosząc o uiszczenie kwoty wykazanej w fakturze za miesiąc nieuregulowany przez najemcę oraz wynagrodzenia za okres bezumownego korzystania z lokalu.
Wyrokiem Sąd orzekł jako należne na rzecz Szkoły wynagrodzenie z powyższych tytułów. Z wystawionych faktur, odprowadzono należny podatek VAT.
Szkoła wystąpiła z wnioskiem o interpretację prawa podatkowego w kwestii opodatkowania VAT zasądzonego wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, pytając o stawkę podatku. Zajęła również stanowisko, według którego otrzymane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu nie podlega VAT.

Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał stanowisko przedstawione we wniosku za prawidłowe, wskazując, że zasądzone wynagrodzenie nie jest związane z dostawą towaru, ani ze świadczeniem usług, ponieważ brak jest zgodnej woli stron wyrażonej w drodze umowy najmu. Zatem otrzymane przez Szkołę wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu dokonał jednak weryfikacji tego postanowienia stwierdzając, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmuje spodziewane korzyści z tytułu umowy najmu czy dzierżawy, która zostałaby zawarta gdyby nieruchomość nie została zajęta.

W opinii organu podatkowego, o tym, czy bezumowne korzystanie z lokalu po zakończeniu umowy najmu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług decydują każdorazowo okoliczności sprawy.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący czyni wszelkie starania, dążąc do wydania rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne.

Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia, nie podlega VAT. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Odmiennie należy oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje lokal za zgodą właściciela (chociażby dorozumianą, ale wyrażoną w sposób dostatecznie czytelny), płacąc z tego tytułu określone kwoty.

W takim przypadki uwzględnić należy, że na podstawie art. 674 kc, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. Taka sytuacja wskazuje na kontynuację dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego, który nadal podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponieważ w rozpatrywanej sprawie, po upływie terminu, na który została zawarta przedmiotowa umowa, Szkoła nadal wystawiała najemcy faktury przyjmując, iż jest on zainteresowany przedłużeniem umowy (faktury były terminowo regulowane przez najemcę), organ podatkowy uznał, że najem został przedłużony, zatem podlega opodatkowaniu.

Szkoła wystąpiła do sądu o wydanie nakazu zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu za wynajem dopiero w sytuacji, gdy najemca odmówił podpisania umowy najmu wskazanego lokalu na kolejny okres.

Tym samym organ podatkowy przyjął słusznie, że pomiędzy stronami - Szkołą, będącą właścicielem lokalu użytkowego a najemcą istniała (dorozumiana) umowa, zgodnie z którą miała miejsce usługa najmu za wynagrodzeniem, którego wielkość, także w przypadku bezumownego korzystania z lokalu, strony ustaliły w umowie.
Wolą stron było zatem ustalenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu i to w wysokości odmiennej (wyższej) aniżeli stawka czynszu obowiązująca w czasie realizacji umowy.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał, że umowa najmu została przedłużona w sposób dorozumiany. Należność otrzymana przez Szkołę na skutek postępowania upominawczego stanowiła w związku z tym wynagrodzenie z tytułu świadczenia usługi najmu lokalu użytkowego (wynikające z umowy). Tym samym bezumowna czynność, na którą została wyrażona wyraźna zgoda wynajmującego, stanowi transakcję mieszczącą się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, a żądana z tego tytułu zapłata (w umówionej kwocie przewyższającej obowiązującą stawkę czynszu), jako należność za jej wykonanie, winna zostać objęta 22% podatkiem VAT (pismo z 9 maja 2008 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu Ośrodek Zamiejscowy w Pile, sygn.: P1-P-443/0009/08).


Tekst opublikowany: 4 czerwca 2008 r.