Sprawdź, jak ustalić wartość początkowa budynku mieszkalnego wynajmowanego przez jego właściciela na cele działalności gospodarczej i jaką stawka go amortyzować.
W piśmie z dnia 5 września 2008 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy (sygn.: ITPB1/415-350/08/DP) uznał, że możliwe jest ustalenie ceny nabycia gruntu przez biegłego w sytuacji, gdy w akcie notarialnym dotyczącym zakupu nieruchomości podana jest łączna wartość nabytego gruntu wraz z budynkami, a cena nabycia gruntu nie została wyodrębniona; odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać według stawki 1,5%.
Na czym polegał problem?
W wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych podatnik podał, że w 1999 r. nabył kamienicę wraz z gruntem, którą obecnie wynajmuje. Nieruchomość ta składała się z części mieszkalnej, części usługowej oraz gruntu.
Podatnik zamierzał amortyzować wynajmowane powierzchnie, a odpisy amortyzacyjne ewidencjonować jako koszty uzyskania przychodów. Część mieszkalną zamierzał amortyzować zgodnie z art. 22g ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm., dalej: updof), tzn. powierzchnię mieszkalną mnożąc przez kwotę 988 zł, a otrzymaną wartość amortyzować według stawki 1,5%. Natomiast powierzchnię przeznaczoną na działalność gospodarczą zamierzał amortyzować według stawki 2,5%.
W akcie notarialnym nabycie tej nieruchomości wartość gruntu nie została wyodrębniona, zatem podatnik powziął wątpliwość jak prawidłowo określić wartość początkową powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą nie uwzględniając przy tym wynajmowanej powierzchni mieszkalnej, a tylko powierzchnię przeznaczoną na działalność gospodarczą.
W opinii podatnika, aby ustalić wartość nieruchomości należy oszacować wartość gruntu (przy udziale rzeczoznawcy), a następnie wartość tę odjąć od ceny zakupu całej nieruchomości. Ustaloną w powyższy sposób wartość zakupionych budynków należałoby podzielić przez ogólną powierzchnię budynku i wówczas uzyskaną wartość 1 m² pomnożyć przez ilość powierzchni wynajmowanej na cele gospodarcze i od tej wartości obliczyć 2,5%, a następnie podzielić przez 12 miesięcy. Natomiast powierzchnię mieszkalną amortyzować należy zgodnie z art. 22g ust. 10 updof.
Podatnik zamierzał amortyzować wynajmowane powierzchnie, a odpisy amortyzacyjne ewidencjonować jako koszty uzyskania przychodów. Część mieszkalną zamierzał amortyzować zgodnie z art. 22g ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm., dalej: updof), tzn. powierzchnię mieszkalną mnożąc przez kwotę 988 zł, a otrzymaną wartość amortyzować według stawki 1,5%. Natomiast powierzchnię przeznaczoną na działalność gospodarczą zamierzał amortyzować według stawki 2,5%.
W akcie notarialnym nabycie tej nieruchomości wartość gruntu nie została wyodrębniona, zatem podatnik powziął wątpliwość jak prawidłowo określić wartość początkową powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą nie uwzględniając przy tym wynajmowanej powierzchni mieszkalnej, a tylko powierzchnię przeznaczoną na działalność gospodarczą.
W opinii podatnika, aby ustalić wartość nieruchomości należy oszacować wartość gruntu (przy udziale rzeczoznawcy), a następnie wartość tę odjąć od ceny zakupu całej nieruchomości. Ustaloną w powyższy sposób wartość zakupionych budynków należałoby podzielić przez ogólną powierzchnię budynku i wówczas uzyskaną wartość 1 m² pomnożyć przez ilość powierzchni wynajmowanej na cele gospodarcze i od tej wartości obliczyć 2,5%, a następnie podzielić przez 12 miesięcy. Natomiast powierzchnię mieszkalną amortyzować należy zgodnie z art. 22g ust. 10 updof.
Co w sprawie stwierdził organ podatkowy?
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał jednak stanowisko podatnika za nieprawidłowe. W opinii organu podatkowego, w myśl art. 22 ust. 1 updof, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Kosztem uzyskania przychodów, jak stanowi art. 22 ust. 8 updof, są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.
W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 updof, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g updof. Za wartość początkową środka trwałego, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę jego nabycia (art. 22g ust. 1 pkt 1 updof). Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środka trwałego nabytego przez podatnika przed dniem założenia ewidencji środków trwałych, o której mowa w art. 22n, wartość początkową tego środka przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia jego zużycia (art. 22g ust. 8 updof).
Niemniej jednak organ podatkowy zauważył, że przy dokonywaniu przez podatnika własnej wyceny wartości początkowej środka trwałego dopuszczalne jest skorzystanie m.in. z pomocy osób posiadających wiedzę fachową w tym zakresie, w tym biegłych. Należy mieć przy tym na uwadze, że art. 22g ust. 16 updof stanowi, że przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio.
Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się stosownie do treści art. 22h ust. 1 pkt 1 updof, od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych:
Kosztem uzyskania przychodów, jak stanowi art. 22 ust. 8 updof, są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.
W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 updof, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g updof. Za wartość początkową środka trwałego, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę jego nabycia (art. 22g ust. 1 pkt 1 updof). Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środka trwałego nabytego przez podatnika przed dniem założenia ewidencji środków trwałych, o której mowa w art. 22n, wartość początkową tego środka przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia jego zużycia (art. 22g ust. 8 updof).
Niemniej jednak organ podatkowy zauważył, że przy dokonywaniu przez podatnika własnej wyceny wartości początkowej środka trwałego dopuszczalne jest skorzystanie m.in. z pomocy osób posiadających wiedzę fachową w tym zakresie, w tym biegłych. Należy mieć przy tym na uwadze, że art. 22g ust. 16 updof stanowi, że przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio.
Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się stosownie do treści art. 22h ust. 1 pkt 1 updof, od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych:
- wynajmowanych,
- wydzierżawianych albo
- używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej,
Zgodnie z art. 22i ust. 1 updof, odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 updof.
Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym Załącznik Nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, budynki mieszkalne (grupa 01, podgrupa 11) amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 1,5%, natomiast budynki niemieszkalne (grupa 01, podgrupa 10) według stawki 2,5%. Zatem dla określenia prawidłowej stawki amortyzacyjnej istotne jest ustalenie charakteru budynku tj. właściwe określenie Grupy Rodzajowej Środków Trwałych.
W świetle objaśnień zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U. nr 112, poz. 1317 z późn. zm.) w przypadku budynków o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje głównie jego przeznaczenie. W ww. rozporządzeniu podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne dokonany został w grupie 1 w oparciu o Polską Klasyfikację Obiektów Budowlanych. Budynki mieszkalne według PKOB, są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest, jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.
W związku z powyższym, ze względu na to że w wynajmowanym przez podatnika budynku powierzchnia 852,7 m², wykorzystywana jest na cele mieszkalne, zaś powierzchnia 350,8 m² na cele niemieszkalne - czyli co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych - to należy przyjąć, że kamienica ta jest budynkiem mieszkalnym.
Budynek mieszkalny można amortyzować w dwojaki sposób tj. na ogólnych zasadach amortyzacji budynków mieszkalnych lub przy zastosowaniu uproszczonej metody amortyzacji (zgodnie z art. 22g ust. 10 updof).
W przypadku wyboru metody uproszczonej nie jest konieczne wyodrębnienie wartości gruntu. W celu wyliczenia wartości początkowej, należy bowiem wyliczyć iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni budynku i kwoty 988 zł.
Jeżeli podatnik nie zdecyduje się na zastosowanie metody uproszczonej, winien w pierwszej kolejności przy ustalaniu wartości początkowej budynku mieszkalnego, wyodrębnić wartość gruntu. Jak bowiem wiadomo, grunty nie podlegają amortyzacji. Ponieważ w akcie notarialnym dotyczącym zakupu nieruchomości podana jest łączna wartość nabytego gruntu wraz z budynkami, a w dacie zakupu nie została wyodrębniona cena nabycia gruntu i podatnik nie dysponował innymi dowodami na potwierdzenie tej ceny, to możliwe jest ustalenie ceny nabycia gruntu w oparciu o art. 22g ust. 8 updof, tj. przez biegłego. Natomiast odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać według stawki 1,5%.
Tekst opublikowany: 20 sierpnia 2009 r.
Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym Załącznik Nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, budynki mieszkalne (grupa 01, podgrupa 11) amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 1,5%, natomiast budynki niemieszkalne (grupa 01, podgrupa 10) według stawki 2,5%. Zatem dla określenia prawidłowej stawki amortyzacyjnej istotne jest ustalenie charakteru budynku tj. właściwe określenie Grupy Rodzajowej Środków Trwałych.
W świetle objaśnień zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U. nr 112, poz. 1317 z późn. zm.) w przypadku budynków o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje głównie jego przeznaczenie. W ww. rozporządzeniu podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne dokonany został w grupie 1 w oparciu o Polską Klasyfikację Obiektów Budowlanych. Budynki mieszkalne według PKOB, są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest, jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.
W związku z powyższym, ze względu na to że w wynajmowanym przez podatnika budynku powierzchnia 852,7 m², wykorzystywana jest na cele mieszkalne, zaś powierzchnia 350,8 m² na cele niemieszkalne - czyli co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych - to należy przyjąć, że kamienica ta jest budynkiem mieszkalnym.
Budynek mieszkalny można amortyzować w dwojaki sposób tj. na ogólnych zasadach amortyzacji budynków mieszkalnych lub przy zastosowaniu uproszczonej metody amortyzacji (zgodnie z art. 22g ust. 10 updof).
W przypadku wyboru metody uproszczonej nie jest konieczne wyodrębnienie wartości gruntu. W celu wyliczenia wartości początkowej, należy bowiem wyliczyć iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni budynku i kwoty 988 zł.
Jeżeli podatnik nie zdecyduje się na zastosowanie metody uproszczonej, winien w pierwszej kolejności przy ustalaniu wartości początkowej budynku mieszkalnego, wyodrębnić wartość gruntu. Jak bowiem wiadomo, grunty nie podlegają amortyzacji. Ponieważ w akcie notarialnym dotyczącym zakupu nieruchomości podana jest łączna wartość nabytego gruntu wraz z budynkami, a w dacie zakupu nie została wyodrębniona cena nabycia gruntu i podatnik nie dysponował innymi dowodami na potwierdzenie tej ceny, to możliwe jest ustalenie ceny nabycia gruntu w oparciu o art. 22g ust. 8 updof, tj. przez biegłego. Natomiast odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać według stawki 1,5%.
Tekst opublikowany: 20 sierpnia 2009 r.
