VAT w budownictwie od 1 stycznia 2008 r.

Ustawą z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (Dz.U. nr 192, poz. 1382), wprowadzono szereg zasadniczych zmian do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2004 r. nr 54. poz. 535 z późn. zm., dalej: ustawa o VAT).
Zmieniono, a właściwie rozszerzono, definicję obiektu budownictwa mieszkaniowego (nowe brzmienia art. 2, pkt 12 ustawy o VAT) – od 1 stycznia 2008 r. rozumieć przez to należy „budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11”.
W skład tego grupowania wchodzą, według rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) – Dz.U. z 1999 r. nr 112, poz. 1316 z późn. zm.):

1. budynki mieszkalne jednorodzinne – 1110 (samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp. domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu);
2. budynki o dwóch mieszkaniach – 1121 (budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach);
3. budynki o trzech i więcej mieszkaniach – 1122 (bez budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211) oraz schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212);
4. budynki zbiorowego zamieszkania – 1130 (budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp. budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich (bez budynków szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską i pielęgniarską) (1264) oraz zabudowań koszarowych (1274).

Rozszerzenie nastąpiło w więc w grupowaniu 1130, które – dla potrzeb ustawy o VAT – obejmowało wyłącznie budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Zmieniono, i jest to zmiana o kapitalnym znaczeniu, brzmienie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT.

Zmieniony przepis też miał wejść w życie również 1 stycznia 2008 r., ale nie doczekał się, bo go ponownie zmieniono. Na dzień 1 stycznia 2008 r. przepisy otrzymały brzmienie: stawkę podatku, o której mowa w ust. 2 (stawkę 7%), stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Po długich dyskusjach umówiono się co do brzmienia definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Do art. 41 ustawy o VAT wprowadzono trzy nowe ustępy – 12 a-c.

a. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

b. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:
1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²,
2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

c. W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Na uwagę zasługuje to, że ust.12a obejmuje pojęciem budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie tylko obiekty budownictwa mieszkaniowego, o których mowa wyżej (całe grupowanie 11 PKOB), ale również wszelkie lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych (grupowanie 12 PKOB) oraz budynki niemieszkalne (w całości) ujęte w grupowaniu 1264 PKOB - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych (ten przepis będzie wymagał doprecyzowania). Jedynym ograniczeniem jest powierzchnia mieszkania lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Z powyższego wynika, że praktycznie każde mieszkanie o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 150 m² i każdy jednorodzinny dom mieszkalny o powierzchni nie przekraczającej 300 m² mieści się w kategorii budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Jednakże przekroczenie wielkości powierzchni użytkowej lokalu (budynku) nie skutkuje całkowitym wyłączeniem go z zakresu budownictwa społecznego. Skutkuje tylko tym, że ponadnormatywną powierzchnię (ponad określony normatyw 150 m² lub 300 m²) należy opodatkować w stawce 22%. Konieczne (ustęp 12c) będzie w takich przypadkach określenie proporcji powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. Zastosowanie proporcji obejmuje wszelkie usługi wykonywane na obiekcie – w ustępie 12 c mówi się bowiem o proporcji podstawy opodatkowania. Niedopuszczalne więc będzie „dzielenie” obiektu (np. prace tylko w łazience, a więc cała podstawa opodatkowania w stawce 7%). Dla każdego lokalu o powierzchni ponadnormatywnej należy stosować proporcje niezależnie od faktycznie wykonanych robót.

Dla potrzeb dowodowych należy posiadać odpowiednią dokumentację.

Przepisy ustawy nie wprowadzają żadnego ograniczenia czasowego w stosowaniu stawki preferencyjnej.