Sprawdź, kiedy możliwe jest stosowanie 7% stawki VAT do sprzedaży miejsc postojowych

Do Ministra Finansów, z wnioskiem o udzielenie interpretacji indywidualnej, wystąpiła spółka, która w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej zamierzała sprzedawać mieszkania znajdujące się w budynkach wielorodzinnych wraz z prawem do korzystania z miejsc postojowych dla samochodów, zlokalizowanych w hali garażowej wielostanowiskowej położonej w podziemnej części tychże budynków.

Spółka wyjaśniła, że hala garażowa nie zostanie wyodrębniona jako samodzielny lokal użytkowy, lecz będzie zaliczać się do wspólnych części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali w myśl art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej: ustawa o własności lokali), zaś nabywcy mieszkań będą kupować także udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Poza tym w umowie zawartej miedzy stronami dokonany zostanie podział do korzystania (quoad usum) z podziemnej części budynków (hali garażowej) obejmującej znajdujące się w nim miejsca postojowe. W wyniku tego podziału, każdoczesny właściciel konkretnego lokalu mieszkalnego, który zdecyduje się nabyć go łącznie z miejscem postojowym, będzie miał prawo do wyłącznego korzystania i pobierania pożytków z konkretnego miejsca postojowego.

W związku z powyższym spółka zapytała, czy możliwe będzie stosowanie stawki 7% do sprzedaży takich miejsc postojowych, jeżeli łącznie spełnione będą dwa następujące warunki:

1. sprzedaż obejmować będzie zarówno mieszkanie, jak i określony udział we współwłasności wspólnych części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (do których zalicza się podziemną część budynku z halą garażową),
2. w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży mieszkania dokona się podziału do korzystania z podziemnej części budynku (hali garażowej) obejmującej znajdujące się w nim miejsca postojowe dla samochodów osobowych (każdoczesny właściciel konkretnego lokalu mieszkalnego będzie miał prawo do wyłącznego korzystania i pobierania pożytków z konkretnego miejsca postojowego).

Spółka zajęła stanowisko, że zastosowanie stawki 7% będzie w takich przypadkach możliwe.

W wydanej na skutek wniosku interpretacji indywidualnej, działający w imieniu Ministra Finansów Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, uznał stanowisko spółki za nieprawidłowe. W interpretacji wskazano, że zgodnie z przepisami ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 ze zm., dalej: ustawa o VAT), przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym występuje obowiązek zastosowania dwóch odrębnych stawek podatkowych. Sprzedaż lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 7%, natomiast sprzedaż miejsca postojowego w wysokości 22%.

Po otrzymaniu interpretacji spółka wezwała Ministra Finansów do usunięcia naruszenia prawa i zmiany udzielonej interpretacji. Działając w imieniu Ministra Finansów Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu stwierdził brak podstaw do zmiany interpretacji. W konsekwencji spółka zaskarżyła otrzymaną interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 21 stycznia 2009 r. (sygn. I SA/Po 1505/08, publ. http://orzeczenia.nsa.gov.pl/) uznał skargę spółki za zasadną.

W uzasadnieniu WSA w Poznaniu wskazał, że: „(…) z punktu widzenia przepisów podatkowych, iż sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z tak wydzielonych miejsc postojowych, znajdujących się w danym budynku, podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego (vide: T. Sławińska: Sprzedaż garaży, miejsc parkingowych i piwnic przez podmiot prowadzący działalność w zakresie budownictwa mieszkaniowego - artykuł dyskusyjny, „Doradztwo podatkowe” 2002/12/31).

Nie można bowiem dzielić przedmiotu sprzedaży na poszczególne składniki tylko i wyłącznie z przyczyn leżących po stronie przepisów podatkowych (możliwość zastosowania różnych stawek podatku), skoro przepisy cywilnoprawne traktują taki przypadek jako jeden przedmiot sprzedaży. Miejsce postojowe w tym przypadku nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności (vide: G. Mularczyk: Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży miejsc postojowych i piwnic przez podmiot prowadzący działalność w zakresie budownictwa mieszkaniowego, „Doradztwo podatkowe” 1999/6/27-28)”.

W konsekwencji sąd uznał, że w stanie faktycznym przedstawionym przez spółkę „(…) sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z wyodrębnionego miejsca parkingowego znajdującego się w danym budynku podlegać będzie jednej stawce podatku VAT, która jest właściwa dla lokalu mieszkalnego - tj. stawce 7%”.

Minister Finansów zaskarżył powyższy wyrok w całości, składając skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 11 maja 2010 r. (sygn. I FSK 724/09, publ. http://orzeczenia.nsa.gov.pl/) oddalił złożoną przez Ministra Finansów skargę kasacyjną.

NSA wyjaśnił, że „(…) w celu określenia właściwej stawki podatku dla sprzedaży na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym, istotnym jest precyzyjne określenie przedmiotu tej czynności” oraz wskazał, że „(…) w przypadku dostawy lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, możliwym jest:

1. uznanie lokalu garażu wielostanowiskowego jako elementu nieruchomości wspólnej (podobnie jak ciągów komunikacyjnych, strychów, itp.) z określeniem korzystania z poszczególnych miejsc postojowych w ramach podziału quoad usum, albo
2. wyodrębnienie garażu na odrębną własność i sprzedaż udziału we współwłasności na rzecz właścicieli lokali korzystających z miejsc postojowych w ramach podziału quoad usum”.

Po przeprowadzeniu analizy przepisów podatkowych oraz przepisów ustawy o własności lokali Naczelny Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że:

1. jeżeli w ramach nieruchomości budynkowej następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego, to sprzedaż ta stanowi jednolite świadczenie podlegające opodatkowaniu stawką 7%,
2. gdy sprzedaż obejmuje dwa przedmioty: lokal mieszkalny oraz udział w wyodrębnionym na odrębną własność lokalu niemieszkalnym (użytkowym) w budynku mieszkaniowym, stawką opodatkowania 7% objęta jest jedynie dostawa lokalu mieszkalnego, a sprzedaż udziału w lokalu niemieszkalnym (użytkowym, garażowym), z określeniem sposobu korzystania z miejsc postojowych w ramach podziału quoad usum - opodatkowana jest stawką 22%.

Dostawy lokali mieszkalnych opodatkowane są obniżoną stawką 7% (na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT lub na podstawie § 37 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Dz.U. nr 224, poz. 1799 z późn. zm.).

Zarówno dla podatników sprzedających lokale mieszkalne wraz z miejscami postojowymi, jak i dla nabywców takich lokali korzystne jest, aby według tej stawki opodatkowana mogła być również sprzedaż miejsc postojowych.

Z komentowanego wyroku NSA jednoznacznie wynika, co zrobić, aby sprzedaż miejsc postojowych mogła korzystać ze stawki 7%.

Jak czytamy w komentowanym wyroku: „(…) w sytuacji takiej mamy do czynienia z jednolitym świadczeniem, na które składają się dostawa towaru - samodzielnego, wyodrębnionego na własność lokalu mieszkalnego oraz świadczenie usługi - sprzedaż związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości jako wartości niematerialnej (w tym m.in. w garażu wielostanowiskowym), tworzących w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie w aspekcie cywilistycznym jest niedopuszczalne, a z punktu widzenia podatkowego miałoby sztuczny charakter. Przydzielenie natomiast właścicielowi lokalu mieszkalnego miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym następuje w ramach określenia sposobu korzystania z udziału w częściach wspólnych budynku, tzn. podziału quoad usum”.

Zauważyć należy, że analogiczne stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny prezentował już wcześniej, np. w wyroku z 22 czerwca 2005 r. (sygn. I FSK 103/05, publ. http://orzeczenia.nsa.gov.pl/) oraz w wyroku z 23 marca 2010 r. (sygn. I FSK 299/09, publ. http://orzeczenia.nsa.gov.pl/).

Stanowisko to reprezentowały również wielokrotnie wojewódzkie sądu administracyjne (zob. przykładowo wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 13 września 2007 r. - sygn. III SA/Wa 1052/07, publ. http://orzeczenia.nsa.gov.pl/ czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 24 lutego 2010 r. - sygn. I SA/Ol 749/09 , publ. http://orzeczenia.nsa.gov.pl/).