Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw zapowiada korzystne zmiany podatkowe dla osób wynajmujących lokale poza działalnością gospodarczą.
Projekt ustawy przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury uzupełnia ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z pózn. zm.) o przepisy dotyczące najmu okazjonalnego.
Co to jest najem okazjonalny?
Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali będzie mogła oddać do używania lokal, którego jest właścicielem na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu. Zgodnie z art. 191 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, umowa o najem okazjonalny lokalu będzie mogła być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat.
Projektowana zmiana dotycząca opodatkowania najmu lokali ma na celu między innymi zmarginalizowanie przypadków zawierania umów najmu na czarno, z pominięciem podatku.
Projektowana zmiana dotycząca opodatkowania najmu lokali ma na celu między innymi zmarginalizowanie przypadków zawierania umów najmu na czarno, z pominięciem podatku.
Jak jest obecnie?
W świetle obecnie obowiązujących przepisów osoba fizyczna może rozliczać podatek dochodowy ryczałtowo - od przychodu (przychodem jest czynsz uzyskiwany od najemcy), według 8,5% - do kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro i 20% - po przekroczeniu kwoty 4.000 euro. W 2009 r. limit dla stawki 8,5% wynosi 13.510 zł. W tym przypadku nie podlegają zaliczeniu do przychodu i opodatkowaniu opłaty uiszczane w spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnocie, opłaty za media itp., jeżeli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Można rozliczać się na zasadach ogólnych. W tym przypadku podatek płacony jest od dochodu, według skali podatkowej. Dla ustalenia podstawy opodatkowania przychody z tytułu najmu pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu (np. opłat za media, ubezpieczenia lokalu, amortyzacji – stawka 1,5% udokumentowane skapitalizowane odsetki od kredytu na zakup lokalu mieszkalnego).
W ramach rozliczenia dochodu uzyskiwanego z najmu nieruchomości na zasadach ogólnych podatnik ma możliwość amortyzacji. Trzeba jednak prowadzić ewidencję środków trwałych; wartość nieruchomości ustala się według wartości rynkowej lub według umowy kupna.
W trakcie trwania roku podatkowego nie jest możliwe przejście z ryczałtu na opodatkowanie na zasadach ogólnych. Przejście z zasad ogólnych opodatkowania na ryczałt należy zgłosić do 20 stycznia danego roku podatkowego.
Można rozliczać się na zasadach ogólnych. W tym przypadku podatek płacony jest od dochodu, według skali podatkowej. Dla ustalenia podstawy opodatkowania przychody z tytułu najmu pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu (np. opłat za media, ubezpieczenia lokalu, amortyzacji – stawka 1,5% udokumentowane skapitalizowane odsetki od kredytu na zakup lokalu mieszkalnego).
W ramach rozliczenia dochodu uzyskiwanego z najmu nieruchomości na zasadach ogólnych podatnik ma możliwość amortyzacji. Trzeba jednak prowadzić ewidencję środków trwałych; wartość nieruchomości ustala się według wartości rynkowej lub według umowy kupna.
W trakcie trwania roku podatkowego nie jest możliwe przejście z ryczałtu na opodatkowanie na zasadach ogólnych. Przejście z zasad ogólnych opodatkowania na ryczałt należy zgłosić do 20 stycznia danego roku podatkowego.
Co się zmieni?
Projektowane zmiany w zakresie przepisów podatkowych dotyczyć będą tylko tych osób fizycznych, które zamierzają skorzystać z umowy najmu okazjonalnego zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Oznacza to, iż ze zmian podatkowych skorzystać będą mogli tylko tacy podatnicy, którzy zgłoszą zawarcie umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w której znajduje się wynajmowany lokal.
Art. 3 projektu wprowadza zmiany w ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z pózn. zm., dalej: updof).
Według nowego brzmienia art. 22g ust. 10 updof przewiduje się urealnienie wartości początkowej nieruchomości, która w przypadku amortyzacji uproszczonej obliczana jest na podstawie określonego ustawowo wskaźnika, poprzez zmianę obecnie sztywno określonej kwoty 988 zł na wskaźnik bardziej adekwatny do rynkowej wartości nieruchomości.
Wartość początkowa dla amortyzacji lokali mieszkalnych będzie mogła być ustalona przez podatników w oparciu o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych opublikowany przez wojewodę w dniu 1 stycznia roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym dokonywane jest rozliczenie uzyskanych przychodów.
Ponadto w dodanym w art. 22i updof ust. 2a czytamy, że podatnicy będą mogli podaną w Wykazie stawek amortyzacyjnych stawkę podwyższać o współczynnik 3,0 dla lokali mieszkalnych wynajmowanych na zasadach najmu okazjonalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wprowadzany przepis umożliwi zatem podatnikom stosowanie wyższej stawki amortyzacji i skrócenie okresu amortyzacji według określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych.
Zmiana wynikająca z dodania w art. 22i ust. 2a updof oznacza, iż podatnik będzie mógł dokonać wyboru między obecnie obowiązującą roczną stawką amortyzacji, która wynosi 1,5%, a stawką 4,5%. Najem okazjonalny, a w konsekwencji i proponowana wyższa stawka amortyzacji, dotyczyć będzie tylko tych osób fizycznych, które wynajmują lokale mieszkalne poza działalnością gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Zmiany dla ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z pózn. zm., dalej: uzpdof) przewiduje art. 4 projektu. W art. 12 ust. 1 uzpdof zostanie dodany pkt 4a, zgodnie z którym do przychodów uzyskanych z najmu okazjonalnego stosuje się stawkę podatku ryczałtowego w wysokości 5% uzyskanych przychodów.
Jak wynika z uzasadnienia do projektu, w odniesieniu do tych osób fizycznych, które zdecydują się na wynajem okazjonalny, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zastosowanie znajdzie niższa, 5% stawka podatku. Zmiany wprowadzane w art. 4 projektu znoszą zatem dla podatników wykonujących najem okazjonalny limit w kwocie 4.000 euro, powyżej którego obowiązuje wyższa, tj. 20% stawka podatku oraz wprowadza jednolita obniżona - w stosunku do obecnie obowiązującej na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a uzpdof - stawkę podatku zryczałtowanego dla przychodów z najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych.
Tekst opublikowany: 25 lutego 2009 r.
Art. 3 projektu wprowadza zmiany w ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z pózn. zm., dalej: updof).
Według nowego brzmienia art. 22g ust. 10 updof przewiduje się urealnienie wartości początkowej nieruchomości, która w przypadku amortyzacji uproszczonej obliczana jest na podstawie określonego ustawowo wskaźnika, poprzez zmianę obecnie sztywno określonej kwoty 988 zł na wskaźnik bardziej adekwatny do rynkowej wartości nieruchomości.
Wartość początkowa dla amortyzacji lokali mieszkalnych będzie mogła być ustalona przez podatników w oparciu o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych opublikowany przez wojewodę w dniu 1 stycznia roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym dokonywane jest rozliczenie uzyskanych przychodów.
Ponadto w dodanym w art. 22i updof ust. 2a czytamy, że podatnicy będą mogli podaną w Wykazie stawek amortyzacyjnych stawkę podwyższać o współczynnik 3,0 dla lokali mieszkalnych wynajmowanych na zasadach najmu okazjonalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wprowadzany przepis umożliwi zatem podatnikom stosowanie wyższej stawki amortyzacji i skrócenie okresu amortyzacji według określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych.
Zmiana wynikająca z dodania w art. 22i ust. 2a updof oznacza, iż podatnik będzie mógł dokonać wyboru między obecnie obowiązującą roczną stawką amortyzacji, która wynosi 1,5%, a stawką 4,5%. Najem okazjonalny, a w konsekwencji i proponowana wyższa stawka amortyzacji, dotyczyć będzie tylko tych osób fizycznych, które wynajmują lokale mieszkalne poza działalnością gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Zmiany dla ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z pózn. zm., dalej: uzpdof) przewiduje art. 4 projektu. W art. 12 ust. 1 uzpdof zostanie dodany pkt 4a, zgodnie z którym do przychodów uzyskanych z najmu okazjonalnego stosuje się stawkę podatku ryczałtowego w wysokości 5% uzyskanych przychodów.
Jak wynika z uzasadnienia do projektu, w odniesieniu do tych osób fizycznych, które zdecydują się na wynajem okazjonalny, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zastosowanie znajdzie niższa, 5% stawka podatku. Zmiany wprowadzane w art. 4 projektu znoszą zatem dla podatników wykonujących najem okazjonalny limit w kwocie 4.000 euro, powyżej którego obowiązuje wyższa, tj. 20% stawka podatku oraz wprowadza jednolita obniżona - w stosunku do obecnie obowiązującej na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a uzpdof - stawkę podatku zryczałtowanego dla przychodów z najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych.
Tekst opublikowany: 25 lutego 2009 r.
