Kompensata wydatków mieszkaniowych inwestorom - kto będzie mógł się o nią ubiegać?

Projekt ustawy o kompensacie wydatków mieszkaniowych inwestorom ma według jego pomysłodawców stworzyć instrument osłonowy, który złagodziłby skutki podwyżek stawki VAT na niektóre materiały budowlane z 7% do 22%. Podwyżka ta jest odczuwalna szczególnie dla inwestorów indywidualnych, którzy ponoszą wydatki związane z budową budynku mieszkalnego oraz remontem budynku (lokalu) mieszkalnego zwłaszcza po 1 maja 2004 r., w sytuacji kiedy znacznemu ograniczeniu uległy możliwości korzystania z ulg budowlanych i remontowych.

Regulacja dotyczyłaby wydatków ponoszonych w okresie przejściowym od 1 maja 2004 r. do końca 2007 r. i odnosiłaby się wyłącznie do inwestorów indywidualnych ponoszących wydatki na cele mieszkaniowe.

Sejm pracuje jednocześnie nad inną ustawą dotyczącą budownictwa. Jest to projekt ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.
Drugi z projektów dotyczących budownictwa - projekt ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym również ma na celu zniwelowanie wzrostu wydatków mieszkaniowych związanych z realizacją budownictwa mieszkaniowego.

W tym przypadku projekt przewiduje zwrot kwot w wysokości odpowiadającej zwiększonym wydatkom z tytułu przyjętych w nowej ustawie o VAT rozwiązań. Zwrot miałby być dokonywany przez urzędy skarbowe ze środków budżetu państwa. Dla urzędów skarbowych byłoby to jednak bardzo pracochłonne rozwiązanie.

W art. 2 projekt wprowadza zmianę w prawie budowlanym, która polega na obowiązku archiwizowania faktur dokumentujących zakup materiałów budowlanych. Jeżeli urząd skarbowy miałby wątpliwości, będzie mógł dokonać analizy: wielkości zapotrzebowania na dany materiał (wynikającej z dokumentacji) z wielkością wykazaną w dokumentach zakupu. Urzędnicy będą zatem musieli uzupełnić kwalifikacje, które tym razem będą wykraczały poza prawo podatkowe. Zapewne oba projekty będą rozpatrywane łącznie, gdyż regulują te same kwestie w trochę inny sposób.

Projekt ustawy o kompensacie wydatków mieszkaniowych inwestorom reguluje warunki przyznawania inwestorom prawa do kompensaty wydatków mieszkaniowych oraz zasady i tryb jej dokonania. Kompensatę według projektu mogliby otrzymać inwestorzy - czyli osoby fizyczne niebędące podatnikami VAT, a które dokonały zakupów materiałów budowlanych na własne potrzeby mieszkaniowe.

Kompensacie według projektu ustawy podlegałyby wydatki mieszkaniowe poniesione na zakup materiałów budowlanych, opodatkowanych stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22%, dokonane w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2007 r.

Kompensata miałaby polegać na możliwości pomniejszenia przez osobę fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (o której mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm., dalej zwanej updof) zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym oraz zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę w podatku dochodowym, powstałego od 1 stycznia 2004 r. o określoną kwotę.
Gdyby inwestorem był podatnik podatku rolnego (o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, Dz.U. z 1993 r. nr 94, poz. 431 z późn. zm.) kompensata mogłaby polegać na otrzymaniu dotacji z budżetu państwa w określonej wysokości.

Kompensatę mogliby otrzymać inwestor i jego małżonek jedynie wtedy, gdy żadne z nich nie korzystało lub nie korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku dochodowego od osób fizycznych, wydatków poniesionych na potrzeby mieszkaniowe.

Wyłączałoby to prawo do otrzymania kompensaty wydatków mieszkaniowych skorzystanie z dotychczas istniejących ulg przeznaczonych na:

1) budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku,
2) zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
3) budowę budynku mieszkalnego,
4) wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej,
5) zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
6) nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne,
7) przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu,
8) systematyczne gromadzenie oszczędności wyłącznie na jednym rachunku oszczędnościowo-kredytowym i w jednym banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach,
9) spłatę odsetek od kredytu (pożyczki), udzielonego na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych wymienionej w pkt 2-7.

Otrzymanie kompensaty mogłoby dotyczyć wyłącznie wydatków mieszkaniowych poniesionych na jedną wybraną inwestycję.

Inwestycja musiałaby być związana z:

1) budową, w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, własnego budynku na potrzeby mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) własnego budynku niemieszkalnego, jego części lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego na potrzeby mieszkalne, w wyniku których powstał lokal mieszkalny spełniający wymagania określone w przepisach prawa budowlanego albo

2) remontem, w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego.

Jedynie zakup określonych wykazem materiałów budowlanych niezbędnych w realizacji inwestycji uprawniałby do kompensaty.
Wykaz uwzględniałby materiały objęte 22% stawką podatku od towarów i usług, począwszy od 1 maja 2005 r., których zakup uprawnia do skorzystania z kompensaty. Taki wykaz ustaliłby w rozporządzeniu minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw finansów publicznych.

O kompensatę mógłby ubiegać się inwestor, jeżeli inwestycja dotyczyłaby budynku, lokalu lub pomieszczenia położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku tego planu, inwestycja mogłaby zostać określona w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wydatki poniesione na inwestycję należałoby odpowiednio udokumentować. Kompensata byłaby przyznawana jedynie na podstawie oryginałów faktur VAT wystawionych na imię i nazwisko inwestora, dokumentujących wydatki mieszkaniowe, wystawionych przez podatnika podatku od towarów i usług.

Nie stanowiłyby podstawy przy określeniu kwoty podlegającej kompensacie faktury dokumentujące wydatki mieszkaniowe stanowiące podstawę do dokonania odliczenia (o którym mowa w art. 12 ustawy z 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. nr 202, poz. 1956 i nr 222, poz. 2201 oraz art. 6 ust. 1 ustawy z 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz ustawy - Przepisy wprowadzające ustawę o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie, Dz.U. nr 202, poz. 1958).

Według projektu własny budynek, lokal lub pomieszczenie, to budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność inwestora lub do którego inwestorowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Aby można było się ubiegać o kompensatę, inwestycja powinna być zakończona w określonym terminie. Warunkiem uzyskania kompensaty, w przypadku inwestycji, dla której zgodnie z przepisami prawa budowlanego wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, jest jej zakończenie przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym uzyskano pozwolenie, do dnia wydania określonego w przepisach prawa budowlanego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania, do dnia zawiadomienia o zakończeniu inwestycji.

Wysokość kompensaty została ograniczona kwotowo. Kwota podlegająca kompensacie mogłaby stanowić 68,18% (wskaźnik wynikający z ilorazu stawek VAT 15% i 22%) kwoty podatku od towarów i usług wynikającej z faktur, nie więcej jednak, niż 12,295% kwoty stanowiącej iloczyn:

1) 70 m² powierzchni użytkowej i ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, przyjmowanej na potrzeby obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów oszczędnościowych na książeczkach mieszkaniowych, ogłoszonej za kwartał poprzedzający kwartał, w którym inwestor złożył wniosek o wydanie decyzji określającej kwotę podlegającą kompensacie, w przypadku inwestycji,

2) 35 m² powierzchni użytkowej i ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, przyjmowanej na potrzeby obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów oszczędnościowych na książeczkach mieszkaniowych, ogłoszonej za kwartał poprzedzający kwartał, w którym inwestor złożył wniosek o wydanie decyzji określającej kwotę podlegającą kompensacie, w przypadku inwestycji.

Kwota kompensaty przysługiwałaby łącznie obojgu małżonkom, jeżeli inwestor pozostawałby w związku małżeńskim i w proporcjach określonych przez inwestora. Natomiast z preferencji tej nie mogłaby skorzystać osoba, której małżonek korzysta lub korzystał z kompensaty, także przed zawarciem związku małżeńskiego.

Jeżeli inwestor pozostawałby w związku małżeńskim z osobą, która nie ma miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlega ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (czyli osobą, o której mowa w art. 3 ust. 2a updof), z kompensaty mógłby skorzystać wyłącznie inwestor.

Kwota kompensaty przyznawana byłaby na podstawie decyzji. W tym celu należałoby złożyć wniosek do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania inwestora. W wydanej decyzji organ podatkowy przyznawałby prawo do dokonania kompensaty i określał jej wysokość. Zasadniczo równałoby się to przyznaniu ulgi podatkowej w wysokości określonej decyzją, na podstawie której inwestor lub jego małżonek dokonywałby odliczenia od podatku.

Wniosek o przyznanie prawa do kompensaty i ustalenie kwoty tej kompensaty należałoby złożyć w terminie dwóch miesięcy od daty uzyskania, stosownie do przepisów prawa budowlanego, pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, a w przypadku inwestycji, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, w terminie dwóch miesięcy od daty poniesienia ostatniego wydatku podlegającego kompensacie.

Projekt ustawy określa, że taki wniosek powinien zawierać:

1) imię, nazwisko, numer identyfikacji podatkowej i adres zamieszkania inwestora,
2) rodzaj i adres inwestycji, której wniosek dotyczy,
3) oświadczenie o niekorzystaniu przez inwestora lub jego małżonka z ulg na budowę lub remont (chodzi o ulgi, które nie obowiązują już w updof, a które umożliwiały w latach ubiegłych zmniejszanie dochodu do opodatkowania lub podatku, przykładowo o wydatki na zakup, budowę budynku, lokalu mieszkalnego),
4) wartość dokonanych wydatków mieszkaniowych oraz kwotę podatku od towarów i usług, wynikającą z faktur,
5) jeżeli inwestor pozostaje w związku małżeńskim, zobowiązany jest podać imię, nazwisko, numer identyfikacji podatkowej i adres zamieszkania małżonka oraz informację, czy małżonek inwestora przed zawarciem związku małżeńskiego korzystał lub nadal korzysta z kompensaty.

We wniosku inwestor mógłby również:
1) określić swój udział oraz udział małżonka w kompensacie,
2) wystąpić o zwolnienie z obowiązku pobrania podatku lub ograniczenia poboru zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych (o których mowa odpowiednio w art. 22 § 2 pkt 2 i § 2a ustawie z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, Dz.U. nr 137, poz. 926 z późn. zm.).

Do wniosku należałoby dołączyć faktury, pozwolenie na budowę, o ile zgodnie z przepisami prawa budowlanego inwestor był obowiązany do jego uzyskania oraz pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania, zawiadomienie o zakończeniu budowy (remontu).

Według projektu prawo do kompensaty przysługiwałoby inwestorowi w okresie pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym inwestor otrzymał decyzję organu podatkowego. Korzystanie z kompensaty byłoby rozłożone "na raty". W każdym roku podatkowym pięcioletniego okresu inwestor mógłby wykorzystać kwotę kompensaty nieprzekraczającą 1/5 kwoty wynikającej z decyzji.

Jeżeli w danym roku podatkowym inwestor nie dokonałby pełnej kompensaty kwoty przypadającej na ten rok, przysługiwałoby mu prawo dokonania kompensaty niewykorzystanej w danym roku w kolejnych latach podatkowych pięcioletniego okresu.

Natomiast podatnicy podatku rolnego otrzymywaliby kompensatę od naczelnika urzędu skarbowego jako wypłatę. Do 30 kwietnia każdego roku podatkowego pięcioletniego okresu, w którym przysługiwałoby prawo do kompensaty, inwestor ten otrzymywałby 1/5 kwoty wynikającej z decyzji organu podatkowego.

Ustawa według projektu miałaby zacząć obowiązywać od 1 maja 2004 r.

Autor: Katarzyna Woźniak, prawnik w kancelarii podatkowej w Bydgoszczy