Nabyłeś albo posiadasz grunt rolny i chcesz go sprzedać bez podatku? Poznaj stanowisko organów podatkowych i znane ryzyka - oraz jak ich uniknąć.
Zarówno w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, jak i VAT w stosownych ustawach znajdziesz regulacje pozwalające uwlinić się od obciążeń podatkowych.
I tak, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm., dalej: updof) zwolnieniu z tego podatku podlegają przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
I tak, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm., dalej: updof) zwolnieniu z tego podatku podlegają przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
| Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. |
W zwolnieniu tym zdefiniować trzeba dwa pojęcia: gospodarstwa rolnego i sprzedaży powodującej utratę rolnego charakteru gruntu. To pierwsze nie budzi wątpliwości w - zgodnie bowiem z przepisem art. 2 ust. 4 updof w zw. z art. 2 pkt 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn.: Dz.U. z 2006 r. nr 136, poz. 969, dalej: upr) za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów rolnych o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nie posiadającej osobowości prawnej.
Mimo prostoty tej definicji w praktyce zdarzaja się jednak sytuacje rodzace wątpliwości odnośnie do tego, jakie grunty należy uznać za gospodarstwo rolne. Wyjaśnia je orzecznictwo sądowe.
W wypadku zbycia udziału w gospodarstwie rolnym uważa się, że wystarczającą przesłanką do tego, aby uznać dany obszar za gospodarstwo rolne, w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, jest posiadanie gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Zatem za część gospodarstwa rolnego, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym, uznaje się także udział we współwłasności gruntów rolnych. Ponadto za wystarczające do uznania danego obszaru za gospodarstwo rolne jest sam fakt posiadania gruntów rolnych, nie zaś nawet uzyskiwanie z tego tytułu dochodów.
Z tego też powodu zaprzestanie działalności lub ograniczenie produkcji rolnej na danym gruncie nie powoduje automatycznie utraty statusu gospodarstwa rolnego. Co prawda najczęściej organy podatkowe dążą do ograniczenia przypadków uznania - po stronie zbywcy - danego gruntu za rolny - z tym jednak sądy się nie zgadzają
Mimo prostoty tej definicji w praktyce zdarzaja się jednak sytuacje rodzace wątpliwości odnośnie do tego, jakie grunty należy uznać za gospodarstwo rolne. Wyjaśnia je orzecznictwo sądowe.
W wypadku zbycia udziału w gospodarstwie rolnym uważa się, że wystarczającą przesłanką do tego, aby uznać dany obszar za gospodarstwo rolne, w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, jest posiadanie gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Zatem za część gospodarstwa rolnego, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym, uznaje się także udział we współwłasności gruntów rolnych. Ponadto za wystarczające do uznania danego obszaru za gospodarstwo rolne jest sam fakt posiadania gruntów rolnych, nie zaś nawet uzyskiwanie z tego tytułu dochodów.
Z tego też powodu zaprzestanie działalności lub ograniczenie produkcji rolnej na danym gruncie nie powoduje automatycznie utraty statusu gospodarstwa rolnego. Co prawda najczęściej organy podatkowe dążą do ograniczenia przypadków uznania - po stronie zbywcy - danego gruntu za rolny - z tym jednak sądy się nie zgadzają
Jakie jest stanowisko oragnów podatkowych?
Znacznie bardziej restrykcyjne jest podejście odnoszące się do spełniania drugiego z warunków omawianego zwolnienia; tj. nieutracenia rolnego charakteru gruntu w wyniku jego sprzedaży. Innymi słowy dla oceny, czy sprzedawca prawidłowo zastosował zwolnienie podatkowe w stosunku do przychodu, który uzyskał ze sprzedaży - organy podatkowe badają faktyczne wykorzystanie tego gruntu -ale przez nabywcę, na którego przecież sprzedawca nie ma wpływu. Pozostaje też pytanie, jak daleko (w sensie czasowym) można tę okoliczność badać. Wydaje się jednak, że badanie to może odnosic się do okresu wyłącznie odrazu po sprzedaży - gdyż przepis wyraźnie wskazuje, że zmiana przeznaczenia gruntu ma nastąpić w wyniku sprzedaży - czyli zmiany właściciela, który natychmiast po zakupie przestanie używać grunty na cele rolnicze.
Zdaniem organów podatkowych dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją, o ile sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Utrata charakteru rolnego lub leśnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, które zdaniem organów podatkowych polega na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Nie przesądza zatem o tym wyłącznie oświadczenie kupującego czy treść planu zagospodarowania przestrzennego gminy wprowadzonego uchwałą rady gminy, bowiem organy podatkowe rozstrzygające prawo podatnika do zwolnienia od podatku przychodu ze sprzedaży, biorą pod uwagę wszystkie okoliczności związane z daną transakcją.
Niekiedy również, szczególnie w najnowszych interpretacjach, organy wskazują na wolę nabywcy wyrażoną w akcie notarialnym nabycia gruntu. Należy jednak zauważyć, że w sytuacji gdy nabywca zadeklaruje rolnicze wykorzystanie gruntu, to i tak podlegać to będzie weryfikacji przez organ podatkowy odnośnie rzeczywistego (faktycznego) wykorzystania tego gruntu.
Zdaniem organów podatkowych dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją, o ile sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Utrata charakteru rolnego lub leśnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, które zdaniem organów podatkowych polega na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Nie przesądza zatem o tym wyłącznie oświadczenie kupującego czy treść planu zagospodarowania przestrzennego gminy wprowadzonego uchwałą rady gminy, bowiem organy podatkowe rozstrzygające prawo podatnika do zwolnienia od podatku przychodu ze sprzedaży, biorą pod uwagę wszystkie okoliczności związane z daną transakcją.
Niekiedy również, szczególnie w najnowszych interpretacjach, organy wskazują na wolę nabywcy wyrażoną w akcie notarialnym nabycia gruntu. Należy jednak zauważyć, że w sytuacji gdy nabywca zadeklaruje rolnicze wykorzystanie gruntu, to i tak podlegać to będzie weryfikacji przez organ podatkowy odnośnie rzeczywistego (faktycznego) wykorzystania tego gruntu.
Jakie stanowisko zajmują sądy administracyjne?
Stanowisko prezentowane przez organy podatkowe generalnie znajduje oparcie w wyrokach sądów administracyjnych. Zdaniem sądów, dla oceny spełnienia warunków do stosowania omawianego zwolnienia bez znaczenia jest argumentacja, odwołująca się do treści planu zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że dana nieruchomość gruntowa położona jest na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Sam plan zagospodarowania przestrzennego gminy nie powoduje bowiem, zdaniem sądów, że nieruchomość utraciła rolny charakter lub leśny. Nie ma też znaczenia miejsce zamieszkania nabywcy, ani nawet jak często dokonuje czynności w ramach produkcji rolnej (czy też, że jest to zgodne z regułami sztuki).
Prawo podatkowe nie uzależnia bowiem przymiotu charakteru rolnego gruntów od intensywności ich rolniczego wykorzystywania. Także pozaustawowy był argument związany z miejscem zamieszkania nabywcy. Dla charakteru rolnego gruntów nie może mieć znaczenia fakt, że właściciel przebywa nawet poza Polska. W szczególności, gospodarstwo rolne w ocenie sądów administracyjnych może być prowadzone przez osoby trzecie albo właściciele z uwagi na małą intensywność gospodarki rolnej może jedynie okresowo wykonywać prace polowe, także korzystając z siły najemnej. Prace te jednak muszą być wykonywane, ponieważ, jeżeli nabywca będzie zamieszkiwał gdzie indziej, a grunt będzie leżał odłogiem - to wówczas jego wykorzystywanie na cele rolnicze przez nabywcę może zostać zakwestionowane.
Jednocześnie sądy popierają organy podatkowe, w tym że utratę charakteru rolnego gruntów należy odnosić do działań faktycznych, tj. faktycznego przekształcenia sposobu użytkowania gruntów podlegających sprzedaży. Bez znaczenia pozostaje również indywidualny stan prawny samego gruntu - np. fakt jego nieodrolnienia. Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntów w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 28 updof następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegającej na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.
Generalnie zatem badane są okoliczności dotyczące nabywcy gruntu. Należy jednak zauważyć, że także sprzedawca może się przyczynić do utraty zwolnienia z podatku. Jeżeli bowiem grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego zostaną podzielone na działki, to wskazuje na utratę charakteru rolnego działek wydzielonych z byłego gospodarstwa. Niekiedy również zwraca się uwagę na to, komu dokonano takiej wielokrotnej sprzedaży wskazując na utratę zwolnienia, jeżeli poszczególne działki sprzedane różnym nabywcom zamieszkałym w różnych częściach kraju.
Wskazać natomiast należy, że nie powodują utraty zwolnienia takie okoliczności jak:
Konkludując, istotnym jest wyłącznie to aby nabywca nie zmienił przeznaczenia gruntów i nadal je uprawiał - można tu zatem mówić o utrzymaniu funkcji rolniczej.
Tekst opublikowany: 16 października 2009 r.
Prawo podatkowe nie uzależnia bowiem przymiotu charakteru rolnego gruntów od intensywności ich rolniczego wykorzystywania. Także pozaustawowy był argument związany z miejscem zamieszkania nabywcy. Dla charakteru rolnego gruntów nie może mieć znaczenia fakt, że właściciel przebywa nawet poza Polska. W szczególności, gospodarstwo rolne w ocenie sądów administracyjnych może być prowadzone przez osoby trzecie albo właściciele z uwagi na małą intensywność gospodarki rolnej może jedynie okresowo wykonywać prace polowe, także korzystając z siły najemnej. Prace te jednak muszą być wykonywane, ponieważ, jeżeli nabywca będzie zamieszkiwał gdzie indziej, a grunt będzie leżał odłogiem - to wówczas jego wykorzystywanie na cele rolnicze przez nabywcę może zostać zakwestionowane.
Jednocześnie sądy popierają organy podatkowe, w tym że utratę charakteru rolnego gruntów należy odnosić do działań faktycznych, tj. faktycznego przekształcenia sposobu użytkowania gruntów podlegających sprzedaży. Bez znaczenia pozostaje również indywidualny stan prawny samego gruntu - np. fakt jego nieodrolnienia. Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntów w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 28 updof następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegającej na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.
Generalnie zatem badane są okoliczności dotyczące nabywcy gruntu. Należy jednak zauważyć, że także sprzedawca może się przyczynić do utraty zwolnienia z podatku. Jeżeli bowiem grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego zostaną podzielone na działki, to wskazuje na utratę charakteru rolnego działek wydzielonych z byłego gospodarstwa. Niekiedy również zwraca się uwagę na to, komu dokonano takiej wielokrotnej sprzedaży wskazując na utratę zwolnienia, jeżeli poszczególne działki sprzedane różnym nabywcom zamieszkałym w różnych częściach kraju.
Wskazać natomiast należy, że nie powodują utraty zwolnienia takie okoliczności jak:
- nieprowadzenie przez nabywcę wcześniej takiej działalności,
- nieposiadanie wykształcenia rolniczego lub stosownych uprawnień,
- brak ubezpieczenia w KRUS.
Konkludując, istotnym jest wyłącznie to aby nabywca nie zmienił przeznaczenia gruntów i nadal je uprawiał - można tu zatem mówić o utrzymaniu funkcji rolniczej.
Tekst opublikowany: 16 października 2009 r.
