Dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych

Od dnia 1 stycznia 2009 r. w związku z nowelizacją ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm., dalej; updof), zmieniły się zasady opodatkowania dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami.

Nie obowiązuje już ulga meldunkowa (wprowadzona od 1 stycznia 2007 r.). Podatnicy mogą natomiast stosować nowe zwolnienie, ulgę mieszkaniową.

Nowe przepisy mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (praw majątkowych związanych z nieruchomościami) nabytych po dniu 1 stycznia 2009 r. Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, zwolniony z opodatkowania jest dochód ze zbycia nieruchomości w części, w jakiej wydatki poniesione na cele mieszkaniowe pozostają w stosunku do przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Nowe zwolnienie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy uzyskany ze zbycia nieruchomości (praw majątkowych związanych z nieruchomością) przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Udokumentowane wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Podatek od zbycia nieruchomości (praw majątkowych związanych z nieruchomością) wynosi 19% dochodu. Dochód do opodatkowania należy wyliczyć następująco:


Dochód do opodatkowania   =   Dochód ze sprzedaży nieruchomości   –   Dochód wolny od podatku


                                                               Wydatki na cele mieszkaniowe
Dochód wolny od podatku   =   --------------------------------------------------------------
                                                       Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości

Dochód ze sprzedaży podlega odrębnemu rozliczeniu, gdyż nie łączy się go z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 updof). Zeznanie podatkowe należy złożyć po zakończeniu roku podatkowego, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 1a pkt 3 updof). Podatnik w zeznaniu podatkowym jest zobowiązany, wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa (określona w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof), lub
• dochody zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 updof.

Jeżeli podatnik nie wypełni warunków wymaganych do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, będzie musiał złożyć korektę zeznania podatkowego, i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. W tym przypadku odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności wypadającego pierwotnie (wtedy gdyby podatnik nie chciał skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym w którym nastąpiło zbycie), do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 updof).

Nowe przepisy szczegółowo określają preferowane cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 pkt 1 updof). Cel mieszkaniowy został określony szeroko, może być zrealizowany m.in. w każdym państwie członkowskim Unii Europejskiej. Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie wskazanych 2 lat, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomością, na cele mieszkaniowe,
• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomością, na spłatę ww. kredytu (pożyczki),
• spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomością, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa powyżej,

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
• gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
• gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem mieszkalnym lub lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość.

Własny budynek, lokal lub pomieszczenie, to budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Podatnik może skorzystać z ulgi na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Jednakże zwolnienie podatkowe zależy od zaistnienia jednej przesłanki.

Organ podatkowy musi mieć możliwość uzyskania informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik poniesie wydatki na cele mieszkaniowe. Musi więc istnieć podstawa prawna wynikająca z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania takich informacji przez organ podatkowy (art. 21 ust. 27 updof).

Nie uprawnia do ulgi zakup nieruchomości o charakterze rekreacyjnym.

Za wydatki na cele mieszkaniowe nie uważa się, zgodnie z art. 21 ust. 28 updof, wydatków poniesionych na:

• nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Ulga mieszkaniowa nie ma zastosowania do tej części wydatków, które podatnik uwzględnił korzystając z innych ulg podatkowych, np. ulgi odsetkowej (art. 21 ust. 30 updof).

Tekst opublikowany: 30 stycznia 2009 r.