Czy małżonkowie będą mogli ustanowić hipotekę na wspólnej nieruchomości?

Dokonana 12 września 2002 r. nowelizacja op (Dz.U. nr 169, poz. 1387) wprowadziła zasadę, zgodnie z którą hipoteka przymusowa zabezpieczająca zapłatę podatków może być ustanowiona m.in. na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka (art. 34 § 3 op).

Ten sposób zabezpieczenia zapłaty podatków stosuje się również dla zabezpieczenia należności podatkowych przypadających od płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osoby trzeciej (art. 34 § 6 op).

Jednocześnie nowelizacją Ordynacji podatkowej dodano do ustawy o księgach wieczystych i hipotece nowy art. 65 ust. 2a w następującym brzmieniu: "Nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej może być obciążona hipoteką, jeżeli odrębne przepisy tak stanowią". Fakt, że zapisy te wprowadzono do części ogólnej ustawy o księgach wieczystych i hipotece spowodowały poważne zamieszanie.
Pamiętać, bowiem należy, że zasada ta (art. 65 ust. 2a ustawa o księgach wieczystych i hipotece) ma zastosowanie nie tylko do hipoteki przymusowej, ale również do hipoteki umownej.

Jeśli odczytasz ją dosłowne, dojdziesz do wniosku, że hipoteka (umowna czy przymusowa) może powstać na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej tylko wtedy, gdy zezwala na to wyraźnie przepis ustawy.
Tylko Ordynacja podatkowa zezwala wyraźnie małżonkom na ustanowienie przez nich hipoteki na ich wspólnej nieruchomości (art. 34 § 3 op). Tym samym znaczenie art. 65 ust. 2a ustawy o księgach wieczystych i hipotece ograniczałoby się do wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej małżonków.

Jednak obecnie uprawnienie do złożenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej ma jedynie fiskus i samorządy (art. 34 op).
Jednym słowem małżonkowie nie mogą ustanowić hipoteki umownej w celu np. zabezpieczenia otrzymanego kredytu na nieruchomości stanowiącej współwłasność małżonków, nie ma bowiem w prawie polskim stosownych przepisów mogących być podstawą do wystąpienia z takim wnioskiem do banku.

Wprowadzenie do ustawy o księgach wieczystych i hipotece art. 65 ust. 2a miało zabezpieczyć małżonka dłużnika przed możliwością obciążenia na wniosek wierzyciela nieruchomości wspólnej hipoteką, która zabezpieczyłaby zobowiązanie tylko jednego z małżonków.
Tymczasem doprowadziło do sytuacji, w której małżonkowie nie mogą nawet dobrowolnie obciążyć hipoteką nieruchomości wspólnej.

Nowelizacja ustawy została uznana za zupełnie nieprzemyślaną i spotkała się z ostrą krytyką, dlatego też niezwłocznie po jej wejściu w życie Ministerstwo Sprawiedliwości rozpoczęło starania zmierzające do usunięcia tego legislacyjnego bubla.
Wynikiem tych zabiegów jest podpisana właśnie przez Prezydenta ustawa z 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym oraz zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego i ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Przywraca ona małżonkom możliwość ustanawiania hipoteki na ich wspólnej nieruchomości.

Ustawa wchodzi w życie 1 lipca 2003 r.

Autor: Małgorzata Dudzik, prawnik